JAK PRZEŻYĆ I PROSPEROWAĆ
POMIMO PAŃSTWA, SOCJALIZMU I KRYZYSU

Metale szlachetne


Aktualne ceny spot, 24h
1 oz = 31.1 g

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]


[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

Indeks akcji złota HUI, 6m
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Rynki dzisiaj





Archiwa 2GR

Nasi znajomi

Autor: cynik9 - 25.01.07

Budujemy nowy dom?

czy dom pod miastem jest sensowną inwestycją

Jak ma się cenowo podmiejski domek wybudowany własnym sumptem do ceny mieszkań w mieście? Interesujące pytanie, specjalnie w kontekście naszych niedawnych dywagacji o kupnie mieszkania pod wynajem (konkluzja: w dużych aglomeracjach – przy obecnych cenach i czynszach – kiepski byznes). Odpowiedział na nie niedawny komentarz czytelnika o nicku “inwestor” z blogu Richarda Mbewe. Komentarz “inwestora” polecam wszystkim tym którzy zainteresowani są w rozważeniu za- i przeciw samodzielnej budowy podmiejskiej; przytaczamy go tu z pewnymi skrótami. Uwagi w nawiasach [] i podkreślenia są cynika9.

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

[CM cena mieszkania – punkt wyjścia]
cena mieszkania (obecnie) 7000-8500zł/m2 […]
zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z GARAŻEM ( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) obecnie:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*8000zł/m2= 720.000zł
Cena MIESZKANIA koniec 2007r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2007)=CM*1,08=720.000*1,08=777.600zł przyjęto dalej 778.000zł

[teza]
Kup GRUNT i buduj się samemu, (łącznie z kosztami dojazdów dla dwóch samochodów osobowych i amortyzacji jednego wychodzi taniej)

[założenia]
Parametry są b. regionalne!!!Nie dotyczy Warszawy, Bielan Wrocławskich
Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE
Pod Wrocławiem ceny działek budowlanych [koniec]2006r. 140÷180 zł/m2.

[Kd koszty dodatkowe domu poza miastem…]

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie
2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego auta:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = 0,70 zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

[razem] = 250*30*0,70 + 250* 30*0,30= 7500zł/rocznie:

KAŻDY dodatkowy KILOMETR odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż :
Kd(1km)=250*1*2*0,70 + 250* 1*2*0,30=500zł/km!!! – rocznie
3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują – alternatywnych kosztów naszego czasu.[…]
4. Większy fundusz remontowy o 2000zł/rocznie […]
5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe […]

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 7500+ 2000 […] ~ 10000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 10000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*10000zł = 200.000zł( dla odległości od miasta max.6km).
WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR WbK(1km)= 20*500zł/km=10.000zł/km

[DT dom tradycyjny – budowa] 120m2 w cenach materiału i robocizny na koniec 2007r. i cenie działki ok. 190-330 zł/m2, odległość od granicy miasta ok.5km:
120m2* ((BUDYNEK (2400÷2800)zł/m2+ DZIAŁKA (1100÷1950)zł/m2)) = ok. 420.000÷570.000zł
Wartość środkowa DT = 495.000 zł
BAZA dla Wrocławia – odległość działki ok.5km od granicy miasta
Koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach osiągną ceny 190-330zł/m2. Wartość środkowa =260zł/m2
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1100÷1950zł/m2,
tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1100÷1950zł/m2

OSZCZĘDNOŚĆI = CM – DT Wb = 778000 – 495000200000 = 83000zł […]

[DG dom gotowy – budowa] 120m2 cena 1600-2400zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach na koniec 2007r. i cenie działki ok. 190-330 zł/m2:
120m2* ((BUDYNEK (1600÷2400)zł/m2+ DZIAŁKA (1100÷1950)zł/m2)) = ok. 324.000÷524.000zł
Wartość środkowa DG = 423.000 zł

OSZCZĘDNOŚCI = CM – DGWb = 778000 – 423000200000 = 155000zł

[…dłuższy dystans…] odległość od granicy miasta 10km= 5km(baza) + 5km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej […]wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności.

[…]
Sentencja tego, co napisałem jest taka:
Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 70m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 190÷330zł/m2, odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.
Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 60m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 190÷330zł/m2, odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.
[…]
Łącznie koszty dodatkowe […] przyjęto Kd = 10000zł/rocznie. Górna granica Kd opłacalności inwestycji dla podanego przykładu 5km od granicy miasta Wrocław wynosi dla DOMU:
TRADACYJNEGO Kd = ok.14.000zł/m2, DOMU GOTOWEGO Kd = ok. 17.750zł/m2
Jeżeli faktycznie mieszkania podrożeją o 10%, ja założyłem tylko 8% to wtedy budowa DOMU jest jeszcze bardziej opłacalna.

Wygląda na dobrze odrobioną pracę domową! Zastrzegam że liczby przyjmuję na wiarę, nie mając dokładnego rozeznania w sytuacji we Wrocławiu; nie mam jednak żadnych podstaw aby je kwestionować. Zresztą cynik9 zawsze lubił liczby – nigdy nie kłamią, w odróżnieniu od ich manipulantów!

Wnioski które z tej analizy płyną nie są jednak całkiem jednoznaczne, IMO. Dwie rzeczy zdają się być bezsporne: a) dojście do własnego dachu nad głową poprzez budowę domu pod miastem, przynajmniej we Wrocławiu, ma – technicznie biorąc – więcej sensu niż kupno mieszkania, oraz ii) jeszcze więcej sensu może mieć kupno samej działki czy dwóch na kierunku rozwoju. :-)

Jak natomiast “inwestor” słusznie stwierdza, cała historia krytycznie zależy od warunków komutowania; ich zmiana całą tą analizę może zupełnie położyć. W szczególności ekstrapolowanie w przyszłość obecnych kosztów dojazdu własnym samochodem (ami) wydaje mi się zdecydowanie zbyt optymistyczne. Bardziej prawdopodobne jest że koszty te już w przeciągu 5-7 lat znacznie wzrosną, za sprawą drożejącej ropy (ok, darujmy sobie jej przejściowy spadek obecnie).
W dodatku, gdy dzieci są w szkole, a szczególnie gdy są nastolatkami, na dwu jazdach wtę i we wtę dziennie (tj do pracy) się nie skończy, co dodatkowo nadweręży opłacalność przedstawionego rozwiązania. Generalnie, wydaje się dość wątpliwe czy amerykański model komutowania własnym samochodem z okolic podmiejskich (suburb) do centrum, nigdy nie tak popularny w Europie zach., ma lepszą przyszłość u nas. Z drugiej strony, właściciel podmiejskiej posesji być może doczeka się kiedyś jakiejś linii miejskiej która go z opałów wybawi.

I jeszcze jedna małą uwaga – wątpię w założenie że koszty ogrzewania wolnostojącego domu 120m2 będą takie same jak 90m2 mieszkania. Prawdopodobnie bedą one wyższe, co przełoży się na wyższe Wb i mniejsze oszczędności. Super-energooszczędny dom jest owszem, możliwy, ale zwiększy to dodatkowo koszty budowy.

©2007cynik9

Share

7 komentarzy do: Budujemy nowy dom?

  • Tomek

    Mam dom o pow. 250m2 + garaż 50m2, oddalony 15km od centrum i wiem, że koszty utrzymania (nie wliczając dojazdów) są podobne jak koszty mieszkania własnościowego o pow. 70m2 (opłaty roczne za dom około 10.000 zł, a za mieszkanie 11.000).

    Koszty ogrzewania nie muszą być wysokie (pompa ciepła, kominek).

    Zalety domu:
    – czujemy się jak na urlopie (przestrzeń, spokój),
    – zdrowsze miejsce (przy lesie)

  • Anonymous

    Wklejony rachunek mieszkanie vs dom nie zawiera jednej istotnej różnicy pomiędzy tymi dwoma typami nieruchomości – rocznego kosztu ogrzewania … Ogrzanie domu 120 metrów to koszt ok. 6000 zł, koszt ogrzania 70 metrów mieszkania to około 1500 zł.

  • Krzysztof Lis

    Jak stwierdził słusznie eportfel, dojeżdżanie do pracy w godzinach “nietypowych” jest całkiem znośne.

    Sam planuję za kilka lat mieszkać w domu. Na razie pracuję w Warszawie, mieszkam w Żyrardowie. Na dworzec dojeżdżam autobusem za 1 PLN, później pociągiem, później tramwajem, w sumie marnuję na to półtorej godziny. Działkę kupuję jeszcze dalej, ale gdy zbuduję tam dom to już nie będę pracować w Warszawie. Tak przewiduje mój plan życiowy. ;)

  • Cynik9

    Nie wiem czy bym się zgodził z tezą że “to co tańsze będzie bardziej płynne”. Jest to uproszczenie mogące łatwo prowadzić do absurdu. Jeżeli płynność jest miarą łatwości zbycia, mierzoną średnią liczbą dni na rynku, to wiąże się to przede wszystkim z wielkością i głębokością segmentu rynku w którym operujemy. Cena owszem, może ten segment definiować, ale trudno powiedzieć żeby definiowała płynność. Czy Syrena’65 u kogoś na podwórku, chociaż prawdopodobnie tańsza od Mercedesa C 180 cdi, będzie od niego bardziej płynna?

    Rynek mieszkań jest płynny z uwagi na dużą ilość obiektów oraz chętnych po obu stronach transakcji kupna-sprzedaży.
    Bardzo możliwe że obecne relacje cenowe wzmogą płynność na rynku domów wolnostojących. Wątpię jednak aby w dającej się przewidzieć przyszłości stała się ona porównywalna z płynnością mieszkań.

  • www.ePortfel.com

    Brak racji 2x

    Mogę coś o tym powiedzieć bo przećwiczyłem wszystkie warianty. Najpierw wynajmowałem mieszkanie w Warszawie, potem zbudowałem dom pod Warszawą (8km od granicy miasta, 23km od centrum), potem zamieniłem dom na mieszkanie w Warszawie.

    Ad. 1 – jeśli ceny domów utrzymają się poniżej cen mieszkań to domy staną się bardziej płynne – nie widzę żadnych powodów aby sądzić inaczej – wiadomo że to co tańsze będzie bardziej płynne. Ponadto zarabia się nie tylko na płynnych inwestycjach, niepłynne też mogą dać zysk.
    Oczywiście płynność mieszkań wynika z tego że trudno indywidualnie kupić działkę i postawić blok, jednakże jeśli domy będą trwale tańsze i się upowszechnią to upowszechni się wtórny obrót bo działek zabraknie znacznie szybciej niż tych co są pod blokami.

    Ad. 2 – jest odwrotnie – to znaczy jeśli ktoś pracuje bardzo długo to korków nie doświadcza. Ja sam jak mieszkałem w domu to chętniej zostawałem dłużej w biurze. 15km w korkach przebywa się w 40 minut, natomiast jak się pracuje 12 godzin to bez korków tę odległość przebywa się w 15 minut.

    Dom niesie ze sobą inne problemy, ale nie mam czasu aby tu wszystko opisywać. Powiem tylko że to jest kwestia bardzo indywidualna i zależna od sytuacji życiowej – w moim przypadku mieszkanie daje o wiele wiele większy komfort życia.

  • Cynik9

    Racja 2x!
    Mieszkania są i będą bardziej płynne – bez wątpliwości. Tyle że im dom tańszy tym większy margines swobody na inwestowanie w innym kierunku…

    Codzienne dojazdy do/z pracy mogą być zmorą, absolutnie. Są też zawody w których konieczność dojazdu z daleka jest to wyjątkowo uciażliwa. Ale musząc i mogąc wybierać chyba bym jednak to wybrał, tyle że w trochę innym wariancie – tylko kolej i dalej od miasta. Ale wiele zależy oczywiście od sytuacji i preferencji…

    pozdrawiam również

  • MFN

    Mam pare uwag do artykulu o domku pod miastem.

    Po pierwsze – nalezy uwzglednic taki czynnik, ze mieszkanie jest duzo latwiej sprzedac, niz dom. Budowa domu nie bedzie wiec raczej inwestycja, z ktorej zyski w przyszlosci uda sie zrealizowac. Malo kto kupuje gotowy dom, raczej buduje wlasny. I tak bedzie w Polsce jeszcze bardzo dlugo. Natomiast mieszkanie sie sprzeda. I w ten sposob, inwestycja sie zwroci.

    Po drugie – wielu ludzi jest w duzych miastach w takiej sytuacji, ze bardzo dlugo pracuje. 10 – 12 godzin na dobe. Biorac poprawke na korki w kazdym wiekszym polskim miescie – czy tych ludzi “stac” na spedzenie dodatkowych 1 do 2 godz. dziennie w samochodzie w korku? Nie sadze. Z mojej doby po odjeciu pracy i snu zostaje naprawde niewiele, a te dodatkowe 2 godziny dziennie wiele dla mnie znacza. To wprawdzie niewymierne, ale jednak nie bez znaczenia.

    Pozdrawiam.

    MFN