JAK PRZEŻYĆ I PROSPEROWAĆ
POMIMO PAŃSTWA, SOCJALIZMU I KRYZYSU

Metale szlachetne


Aktualne ceny spot, 24h
1 oz = 31.1 g

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]


[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

Indeks akcji złota HUI, 6m
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Rynki dzisiaj





Archiwa 2GR

Nasi znajomi

Autor: cynik9 - 23.01.07

Ostrożnie z wynajmem

czy kupno mieszkania na wynajem jest sensowne

Dzisiaj notka w naszym cyklu o nieruchomościach, na wypadek gdyby drogiego czytelnika naszły pomysły spekulowania na rynku nieruchomości drogą kupna mieszkania na wynajem. Stary, powtarzany wszędzie do znudzenia trick jest tutaj prosty. Kup mieszkanie na kredyt, wynajmij je, i niech lokator spłaca nam hipotekę. A my zakaszamy drobną nadwyżkę – bo bez niej fun jest znacznie mniejszy – i z cygarem w zębach gramy kapitalistę śledząc jak wartość naszego mieszkania przyrasta nawet wtedy gdy śpimy. Dzieje się tak gdy rzeczywiście mamy jakąś nadwyżkę, czyli jak to kowboje mówią positive cash flow. Jeżeli ten cash flow stanie się negatywny to możemy mieć problem. Sens naszej inwestycji staje się wtedy wyłącznie zależny od przewidywanego wzrostu wartości, a comiesięczny odpływ gotówki humoru nigdy nie poprawia.

Ostatnia Gazeta Prawna wskazuje słusznie że nisko wiszące owoce z tego drzewa zostały już prawdopodobnie pozrywane i że sięganie wyżej staje się bardzo niebezpieczne. Można spaść i dotkliwie się potłuc.

A konkretnie, szybko wzrastajace – po kilkadziesiąt procent rocznie – ceny mieszkań w większych aglomeracjach daleko prześcignęły tempo wzrostu czynszów. Na przykład na rynku kawalerek – najbardziej płynnym i stanowiącym ok. 1/3 mieszkań na rynku ceny wynajmu w 2006 wzrosły średnio “jedynie” o kilka do kilkunastu procent. Było to od 19 proc. w Gdańsku, 11 proc. w Krakowie, do tylko 2 proc. w Katowicach i minus 2 proc. w Wwie. Tak jest, w Wie można rzecz wynająć taniej niż przed rokiem, mimo szybujących w górę cen zakupu.

Gazeta zamieszcza za szybko.pl interesującą tabelkę cen wynajmu (dotyczącą W-wy). Tak na chłopski rozum wniosek z niej wydaje się prosty jak grabie – spekulacyjna gorączka winduje w górę ceny wielkomiejskich nieruchomości grubo powyżej siły nabywczej przeciętnego Modalskiego.

Załóżmy że Modalski też chce się zabawić w kapitalistę i włączyć do gry. Załóżmy dalej że znalazł jakiś bank który da mu 30-letni kredyt hipoteczny na całość zakupu kawalerki za zł 275k w Wwie, bez kłopotliwego sprawdzania czy, gdzie i ile zarabia i bez udziału własnego.

Bank nie da mu jednak pożyczki lepszej niż konkurencja. Jeśli więc Modalski dostanie pożyczkę (złotową) na tych warunkach to stopa procentowa będzie rzędu 6,3% – 6,4%. Z drugiej strony, jeśli wierzyć tabelce, to dostanie on z wynajmu swojej świeżo zakupionej kawalerki zwrot brutto tylko rzędu 4.7%.

Mało. Gotówkowo więc, miesiąc w miesiąc, nie tylko że nie jest do przodu ale ostro do tyłu! Lekko licząc około 680 zł/m w plecy. Niech jeszcze do tego dojdzie jakieś 150 zł/m (?) ekstra podatku z tytułu przychodu kamienicznika, plus nieuniknione koszty ekspoatacyjne, i mamy Modalskiego dopłacającego do całego tego biznesu zł 10k rocznie. A co z nieuchronną stratą czynszu przy zmianie lokatora? Co z marginesem bezpieczeństwa na potencjalną bombę zegarową w postaci niepłacącego lokatora którego w warunkach polskich ciężko wyeksmitować? Co z nowym podatkiem 19% od zysku przy zbyciu? Wszystko to wpłynie na końcowy rezultat inwestycji.

Słowem, wyglada to na kiepski bzznes, o ile przynajmniej bateria w kalkulatorku jeszcze wydala i cynik9 nie kropnął się gdzieś w tych wyliczeniach. Kawalerka musiałaby iść w górę conajmniej po 5% rocznie tylko po to aby finansowo Modalski stał w miejscu, a po 15% i lepiej aby móc mówić o sensownym zwrocie z inwestycji. Owszem, w ostatnich dwu latach cena kawalerki mogła się podwoić, “wyrabiając normę” wzrostu na parę lat naprzód. Nie gwarantuje to jednak dalszego, długoterminowego wzrostu wartości tego rzędu. Jeśli już coś to raczej w najbliższych latach spodziewać się można bardziej umiarkowanej aprecjacji, nie wykluczając okresu spadku i odreagowania ostatnich przyrostów.

Oczywiście kawalerka w Warszawie i kupno na wynajem mogą być kombinacją skrajną. W innych miejscach kalkulacje tego typu mogą wyglądać trochę inaczej, i bardziej optymistycznie. Trend jednak wydaje się wyraźny.

©2007cynik9

Share

8 komentarzy do: Ostrożnie z wynajmem

  • Anonymous

    MECENAS

    No panowie jeszcze pozostaje jedna kwestia związana z wynajmem, którą trzeba wziąć pod rozwagę, tj. niepłacenie przez najemcę czynszu i jego ochrona na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów

  • Archie Risk Arbitrage

    Bzdury piszecie. Nie obrażajcie się o to. Ktoś musi wam to powiedzieć. Nie będę wam uzasadniał dlaczego, wystarczy kalkulator i parę zmiennych. Ale jak kimś kierują emocje i “nie będzie komuś spłacał kredytu” to jego wola. Ja jestem w opozycji do was.
    Szacunek dla Cynika9 za świetny blog. !

  • ciemny

    Witam,

    Następny rok później: też uważam, że lepiej płacić swój kredyt niż wynajmować i płacić komuś.

    ALE: obecna sytuacja na rynku kredytowym jest taka, że nawet jak kogoś stać na wynajem mieszkania po 2000 zł miesięcznie, to bank i tak uzna, że ma za małą zdolność kredytową i kredytu nie udzieli. Czyli taki ktoś nie ma wyjścia, tylko płacić komuś.

    I kto na tym lepiej wychodzi? Ten, kto zdążył wziąć kredyt na mieszkanie, kiedy polityka kredytowa była bardzo liberalna. Teraz może kosić na wynajmie.

    Dobrze myślę?

    ciemny

  • Budyń

    Nie wiem, jak rażące dysproporcje między czynszem a ratą kredytu muszą być, aby płacenie czyjegoś kredytu było bardziej korzystne od spłaty własnego…
    … nawet odsprzedaż mieszkania (razem z kredytem) za realną równowartość 30% włożonych w to pieniędy to daleko lepszy interes, niż (ograniczenie straty) niż wynajem i przepalenie 100% pieniędy w czyimś piecu. A fakty są takie ( w odróżnieniu od gazet) że ceny wynajmu i raty są dość zbliżone, w większości przypadków.

  • Azzie

    Czynsze predzej czy pozniej musialy dogonic raty, ot trzeba bylo poczekac az rynek sie unormuje. Na pewno czynsze nie mogly rosnac tak szybko jak cena metra, bo przeciez ludzie byli powiazani umowami na konkretne okresy.

    W miedzyczasie ci co stwierdzili ze nie oplaca sie im trzymac mieszkania na wynajem, sprzedali je tym ktorzy stwierdzili ze stac ich na kredyt. Ot, chwila oddechu i uspokojenia rynku, do czasu kolejnych perturbacji :)

    A Maciek chyba w swoich ocenach co sie bardziej “oplaca” wynajem czy kupno, chyba nie wzial pod uwage tego prostego faktu, ze po 30 latach wynajmu zostajemy z niczym (ewentualnie z zainwestowana oszczednoscia), a po 30 latach splacania kredytu jednak 4 sciany nam powinny sie ostac. Wiec generalnie jak kogos stac to raczej powinien decydowac sie na zakup, a nie wynajem… No chyba ze oczekuje zalamania rynku w niedalekiej przyszlosci i spadku cen o 50% :)

  • T.

    Rok później: czynsze dogoniły raty – dlaczego ‘landlord’ miałby dopłacać? Woli wynajmować kawalerkę z 1,5 tys. a 2 pokoje za 2 tys. A że na rynku najmu mieszkań kupionych na kredyt było dużo, to wzrost czynszów nie był zjawiskiem marginalnym, ale powszechnym. A lokatorzy nie mają wyboru, muszą bulić, bo przenieść się nie ma gdzie.

  • Cynik9

    Przyznam że opisana sytuacja z wynajmem w Wwie wydaje mi się dość skrajna. Gdybyśmy wzieli bardziej typowy przypadek Koszalina, gdzie 1m2 kawalerki jest 1/3 ceny w Wwie rzecz wygląda bardziej pogodnie – tak na oko można z cash flow wyjść na +/- zero… jak na razie.

    Następnym razem zobaczymy jakiego rodzaju byznesem – i czy wogóle – jest budowa domu pod miastem.

  • Maciek

    Zatem, Panie Cyniku widzimy że sprawdza się ta zasada i w nieruchomościach (błędnie uważanych za inwestycje bezpieczne), tak jak w każdym rynku – to co kupuje każdy i co każdy poleca, jest najprawdopodobniej kiepską inwestycją.

    W nieruchomościach dochodzi chyba jeszcze inny czynnik – próżności. Właściciel byle dziupli czuje się jak wielki landlord i jest tak przekonany o super interesie jaki robi (nawet nie przeszkadza mu to że nie umie liczyć) że jest gotów za to dopłacać do interesu.

    Jaki z tego wniosek płynie do wszystkich którzy potrafią myśleć, czy też mają “chłopski rozum”? Ano taki że mogą na tym korzystać. Wynajem bowiem okazuje się być tańszy niż koszt nabywania nieruchomości na własność – zatem zamiast kupować mieszkanie, wynajmujmy, skoro są chętni którzy, przez własną próżność, chcą nam za to jeszcze zapłacić z własnej kieszeni…