Nadpodaż, podpopyt oraz czysty marketing

czyli leć po akcje dewelopera

Wiele wskazuje na to że teksty w Gazecie Wyborczej należy czytać jak po hebrajsku – z prawa na lewo. Aby wyłowić z nich jakiś sens w DwuGroszach wychodzi nam jednak najlepiej czytanie ich także od końca do początku. Przypadkiem to ilustrującym jest niedawny artykuł wieszczący że “ceny ofertowe mieszkań spadną o 30%”. Ma to być efekt “nadpodaży”. Rozumiemy że źródłem tej nadpodaży jest wywołany zakręceniem kurka z kredytem “podpopyt” ze strony populacji.

Jak to zwał tak zwał, dość że wywołało to burzliwą dyskusję narodową w komentarzach pod artykułem. Ponieważ opinie komentatorów są podzielone jest rzeczą pewną że mieszkania muszą spaść. Nie spadną dopiero wtedy gdy każdy będzie przekonany o dalszej degrengoladzie. W tym przypadku raport Domu Inwestycyjnego BRE, na kanwie którego oparto ten artykuł, ma prawdopodobnie rację.

Sam raport polecamy przeczytać. Zagrożone najwidoczniej utratą pracy w obecnych warunkach czerwone krawaty DI BRE przyłożyły się gromadząc tam sporo praktycznych danych o rynku które mogą się przydać. GW jednak nie o odsyłanie gawiedzi do czytania 40 stronicowego raportu chodzi, przynajmniej nie od razu. Chodzi o czytanie samego artykułu. Z artykułu tego czytelnik dowiedzieć się ma że sytuacja jest zła i że będzie jeszcze gorsza. Mieszkania spadną w cenie i to mocno. Ich posiadacze stracą więc sporo kasy, choć w teorii tylko na papierze.

Pierwszy cel marketingowy został więc osiągnięty – zainteresowanie czytelnika. Wszystko jedno za czy przeciw. Każdy przecież na temat nieruchomości ma własne, silnie trzymane przekonanie. Oczywiście niekoniecznie poparte sensownym argumentem ale zawsze warte zaistnienia w dyskusji pod artykułem. Wywiązuje się więc burzliwy dyskurs – efekt o który dokładnie chodzi. Dajmy im kość i niech powalczą. Jak wiadomo, największym wrogiem marketingowca nie jest aprobata albo potępienie. Obie są jednakowo cenne. Największym wrogiem marketingowca jest obojętność publiki w stosunku do przekazu. Gdy adresatowi przekazu po prostu zwisa to co mu mają do powiedzenia.

W tym przypadku o obojętności nie ma mowy. Dwa obozy żywo dyskutują czy mieszkania spadną czy też nie spadną. Może tak, a może nie. Czynią to tak zaciekle że nikt nawet nie spojrzy na to kto jest autorem artykułu. Oops, tu okazuje się że autorem jest… Dom Inwestycyjny BRE. Wygląda więc na to że czerwone krawaty z BRE wykupiły u Michnika kawał szpalty aby odpowiednio ustawić gawiedź i pokierować ją we własne sieci. Na tym kryzysowym bezrybiu każdy rak to w końcu też ryba…

Jaki jednak interes mógłby mieć bank w publicznym potwierdzaniu poprzez media że nieruchomości leżą na twarzy i że czeka je dalszy spadek? Czy perspektywa poważnego spadku nie odstraszy potencjalnych kredytobiorców, zmniejszając tym samym biznes banku? Na coś dwustu uczestników zażartej dyskusji doliczyć się można tylko jednej czy dwóch reakcji zwracających uwagę na ten właśnie aspekt. Odpowiada to prawdopodobnie z grubsza proporcji szerszej populacji wykazującej wykrywalną aktywność neuronalną.

Otóż odpowiedź na to intrygujące pytanie wydaje się prosta. Rynek kredytowy jest na dłuższy czas w zamrażarce. Widząc zagranicznych kolegów w tarapatach banki w PL też nie są poważnie zainteresowane w akcji kredytowej w obecnym kryzysie. Szukają więc dochodu gdzie indziej. Jedną drogą jest podkręcanie wszelkiego rodzaju opłat. Inną drogą jest wyciśnięcie więcej prowizji maklerskich. Ten właśnie cel zdaje się przyświecać artykułowi w GW. Właściwą jego kwintesencję zawiera dopiero ostatni paragraf, sterujący czytelnika otwarcie w kierunku kupna akcji deweloperów.

Delikatna sugestia tam zawarta zostaje wzmocniona lekturą raportu DI BRE. Na szczęście link do tego raportu znajduje się tuż pod ostatnim akapitem, tak że czytając artykuł od końca wiele się nie straci… W raporcie poręcznie bo już z pierwszej strony praży ciężka artyleria: “Najkorzystniejszą inwestycją są naszym zdaniem akcje J.W.Construction…. Dobrze postrzegamy też akcje Polnordu”. Tuż obok mamy też nie budzącą żadnych wątpliwości szczerą maklerską rekomendację, jak towarzysz do towarzysza: J.W.Construction-kupuj, Polnord-kupuj, Dom Development-trzymaj.

Oczywiście rekomendacje maklerskie w specjalistycznym raporcie nie powinny budzić żadnych zastrzeżeń. Zastrzeżenia budzi natomiast nachalne naganianie szerokiej publiki do biur maklerskich poprzez tego typu krypto-reklamę w ogólnopolskim dzienniku. Fokus akurat na deweloperach w obecnej sytuacji nie wydaje się nam zresztą specjalnie trafny. Nie byłoby wiec od rzeczy założyć że czerwone krawaty z DI BRE siedzą najprawdopodobniej już po uszy w akcjach developerów i coś z tym fantem chcą zrobić. Przyczyny mogą być różne. Być może nie zdążyli ich upłynnić jeszcze przed krachem i poszukują teraz chętnych aby im to opchnąć. Albo być może po prostu autentycznie wierzą w kontynuację hossy z nieruchomościami. Nakupiwszy wcześniej wagon akcji deweloperów mogą być teraz zainteresowane w podpompowaniu ich wartości giełdowej. Trochę sprytnego marketingu na masach w ogólnopolskiej gazecie uczynić może przecież cuda.

Jakie są dokładnie motywy DI BRE w reklamowaniu akcji deweloperów tego w 2GR oczywiście nie wiemy. Ani też, szczerze mówiąc, specjalnie to nas nie interesuje. To co by nas dopiero zainteresowało to inny raport DI BRE, listujący ich rekomendacje “sprzedaj” w ubiegłych 18 miesiącach… Podejrzewamy że raport ten nie musiałby mieć aż 40 stron. Byłby za to doskonałą wizytówką jakości inwestycyjnych porad DI BRE i kompetencji jego personelu.

A tak pozostaje tylko liczyć na spodziewany od dawna okresowy przypływ na giełdzie który podniesie wszystkie łajby pospołu. W tym także tak dziurawe jak deweloperzy w środku kryzysu kredytowego. Co oczywiście pozwoli wszystkim rekomendacjom “kupuj” wyglądać dobrze, przynajmniej przez jakiś czas.

©2009 cynik9