JAK PRZEŻYĆ I PROSPEROWAĆ
POMIMO PAŃSTWA, SOCJALIZMU I KRYZYSU

Metale szlachetne


Aktualne ceny spot, 24h
1 oz = 31.1 g

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]


[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

Indeks akcji złota HUI, 6m
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Rynki dzisiaj





Archiwa 2GR

Nasi znajomi

Autor: cynik9 - 17.02.07

Koniec hossy w mieszkaniach?

patrząc w szklaną kulę

Czerwone lampki migają nad nieruchomościami w większych miastach Polski! Miesiąc temu dywagujac o sensie kupna mieszkań na wynajem w chwili obecnej (=brak :-) zwróciliśmy uwagę na rozjeżdżanie się szybko rosnących cen mieszkań z czynszami których wzrost stał się grubo niższy i wyraźnie przestał nadążać za cenami. Zaczynało to więc wygladać trochę jak czubek hossy. Obecnie wygląda na to że ta robocza diagnoza może się sprawdzać! Jak bowiem donoszą cynikowi9 wiewiórki zainteresowanie kredytami bankowymi ostatnio znacznie osłabło, chociaż banki dwoją się i troją z promocjami. Znaczne osłabienie popytu potwierdzają również w kilku miejscach agenci nieruchomości. A gdy zaczyna brakować chętnych to ceny… hmm, naprzód się zatrzymują a potem zaczynają odwrót na z góry upatrzone pozycje…

Czy te z góry upatrzone pozycje uczynią mieszkania w większych miastach na tyle bardziej atrakcyjne że ci co mogą a się jeszcze nie załapali spowodują drugą falę popytu i odnowią hossę trudno w tej chwili powiedzieć. W każdym razie ci ktorzy kupili ostatnio mieszkanie w dajmy na to Wwie czy Krakowie prawdopodobnie będą mogli się przekonać że wynajem miałby więcej sensu, z funduszami zainwestowanymi gdzie indziej. Jak np. w chałupę na wsi… Tak czy inaczej mieszkania w większych miastach jako sensowna inwestycja na ekran radarowy blogu dwagrosze raczej prędko się nie dostaną, nawet po znaczącym spadku. Po prostu jest tyle znacznie ciekawszych możliwości…

A czy do spadku cen mieszkań w wielkich aglomeracjach wogóle musi dojść? Nie musi, choć zdrowa korekta wydaje się prawdopodobna. Cynik9 sądzi że się niebawem wszyscy o tym przekonamy empirycznie. Jak na razie stopy procentowe są niskie, kredyty szeroko dostępne i każdy z niezerową zdolnością kredytową mógł się na coś załapać. Ciekawe rzeczy zaczną się dziać gdy stopy powędrują spowrotem do góry, pociągając za sobą wyższe koszty obsługi długu. Gdy w dodatku drogi złoty dozna osłabienia, szczęśliwi posiadacze pożyczek w walutach będą prawdopodobnie mniej szczęśliwi. W każdym razie tego co ma się stać nie zmieni powtarzanie oficjalnej linii partii że nieruchomości nie spadają a jedynie zatrzymują się na jakiś czas, zanim nie powrócą do dalszych wzrostów. Nie brak w historii przykładów deprymujących krachów na rynku nieruchomości. Jako memento, zainteresowani mogą sobie poczytać jak wyglądał np. krach w Houston 1982-1990 albo inny klasyk – smutny koniec spekulacji ziemią na Florydzie w latach 20tych.

Faktem jest że rynki nieruchomości mają inną, znacznie wolniejszą dynamikę niż rynki kapitałowe. To co na giełdzie zajść może w ciągu dnia, tu przekłada się na lata. Są jednocześnie znacznie bardziej lokalne i korekta w jednym rejonie może nie przeszkadzać wzrostom w innym.

Co tam dalej w kryształowej kuli cynika9? Chyba to że mieszkania gros swojego sprintu jakby już miały za sobą, i że o ile do dalszych wzrostów dojdzie to będą one raczej bardziej umiarkowane i rozłożone w czasie. Przemawia za tym parę rzeczy.

Jedną z nich okazać się może nasza stara znajoma – demografia. Kombinacja licznych, wchodzących w dorosłe życie roczników 77-81 oraz wyjątkowo atrakcyjnych i dostępnych kredytów może prędko się nie powtórzyć. Wspomniane odwrócenie trendu stóp procentowych zrobi swoje, natomiast roczniki po ’81 są progresywnie coraz mniej liczne. Do tego spora ich część wyjechała z kraju i prawdopodobnie prędko nie powróci. Nie jest również wykluczone że pewna część spekulacyjnego popytu na mieszkania związana była z hossą na rynkach kapitałowych i że zaniknie razem z nią.

Również od strony podażowej perspektywy dalszego wzrostu cen mieszkań nie wygladają jednoznacznie różowo, przynajmniej w dalszej perspektywie. I tak przy starzejącym się społeczeństwie i nieproporcjonalnie dużej części mieszkań w centrum zajmowanych przez emerytów spodziewać się prawdopodobnie należy wzbierającej podaży lokali komunalnych i spółdzielczych z odzysku. Dalej, długo obiecywane przekazanie gruntów z agencji rynku rolnego i terenow wojskowych w miastach pod zabudowe mieszkaniowo-spoldzielczą – gdy się w końcu zmaterializuje – dodatkowo zwiększy podaż, ciągnąc ceny mieszkań w dół. Zwłaszcza gdy z czasem również formalne utrudnienia związane z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego zostaną w ten czy inny sposób wyeliminowane.

W sumie – daleko, daleko, na mieszkaniowym horyzoncie rysuje sie obraz większej podaży i mniejszego popytu, przynajmniej o ile kryształowa kula cynika9 jeszcze jako tako działa. Z cenami nawet używanych mieszkań w niektórych rejonach Polski zaczynających przekraczać koszt budowy domu jednorodzinnego poza miastem, to drugie rozwiazanie wydaje się zyskiwać na atrakcyjności. Pisaliśmy już o tym wcześniej. Trend ten, gdyby okrzepł, może pomóc windować ceny domów i nieruchomości podmiejskich, prawdopodobnie dodatkowo podwyższając podaż mieszkań w samej aglomeracji i mitygując także od tej strony przyszły potencjał wzrostowy mieszkań.

©2007cynik9

Share

1 komentarz do: Koniec hossy w mieszkaniach?

  • Cezary Okupski

    A ja dzisiaj spotkałem się z tezą, że jeśli chodzi o popyt na mieszkania, to nie takie łatwe z tym niżem demograficznym, bo z kolei rośnie ilość rozwodów i w rezultacie jednoosobowych gospodarstw domowych.