JAK PRZEŻYĆ I PROSPEROWAĆ
POMIMO PAŃSTWA, SOCJALIZMU I KRYZYSU

Metale szlachetne


Aktualne ceny spot, 24h
1 oz = 31.1 g

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]


[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

Indeks akcji złota HUI, 6m
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Rynki dzisiaj





Archiwa 2GR

Nasi znajomi

Autor: cynik9 - 13.02.07

Pocztówka z NRDowa

czyli grzebanie po śmietnikach

Czerwone lampki migają nad nieruchomościami w większych miastach Polski!  Trochę ciekawych informacji o tym w jednym z najbliższych postów, stay tuned!

Ale nie o takich inwestycjach w nieruchomości – przy obecnych cenach i obecnych czynszach – mówimy dywagując o czwartym filarze. Tam gdzie tłum i panika zakupów inwestor w ogóle, a w szczególności długoterminowy inwestor IV filara, nie ma czego szukać. A gdzie w takim razie? Wg  reguł  cynika9 – na śmietnikach! Tam gdzie nikogo nie ma, wybierając to czego nikt nie chce a co ma wartość inwestycyjną. Czy kawalerka w Warszawie za pół miliona ma wartość? Nie bardzo wiadomo na czym ta wartość miałaby się zasadzać, chyba że ktoś lekkomyślnie pomyli ją z ceną. ;-)

A gdzie można znaleźć śmietnik z nieruchomościami których nikt nie chce? Może tam skąd połowa ludzi wyjechała, dodajmy że nie na skutek jakiejś katastrofy ekologicznej, zostawiając tylko emerytów, rencistów  i rozlatujące się rudery? Tam gdzie panuje melancholia, beznadzieja i bezrobocie. Hmm, kto wie czy nie warto szukać w byłym NRDowie! To tylko luźna myśl, a więc nie przejmuj się, drogi czytelniku.  Podywagujmy sobie tylko nieco, biorąc pod uwagę takiego oto autentycznego “śmiecia”,  dla przykładu:

Na prawo:
była NRD, małe miasteczko, kamienica do remontu:
cena wywoławcza: euro 30k, ~120k zł. 4 mieszkania, każde po 100m2. 1 mieszkanie wynajęte, czynsz mies. netto euro 200, rocznie euro 2,4k, działka 450m2

Widzimy obok stateczną, chociaż zapuszczoną niemiecką kamienicę, pamiętającą na pewno czasy Adolfa, a kto wie czy nie i sporo wcześniej. Nie bez pewnego wdzięku jest charakterystyczny, biegnący przez dwie kondygnacje wykusz. Podejrzewam że musiał kiedyś sporo kosztować ekstra. Odrapana, opulentna brama od ulicy, wysokości tak na oko ze 4 metrów, też zdradza ślady dawnego dostatku. Prawdopodobnie więc nieznany inwestor sprzed może  70-ciu? 80-ciu? lat zatrudnił dobrych speców którzy odstawili kawał solidnej roboty. Żadna wielka płyta. Szansa jest że prędzej zawalą się budowane na chybcika powojenne blokowiska niż ta kamienica, nawet bez remontu. A trochę świeżej farby i tynku czasami robi cuda… Z kolei jedno wynajęte mieszkanie sugerowałoby że nasz “śmieć”, chociaż nie najbardziej apetyczny, niekoniecznie musi się całkowicie rozlatywać.

Hmm.  Załóżmy dalej  że umotywowany sprzedający opuścił jeszcze cenę wyjściową do €28k, motywując nas jeszcze bardziej do kupna. W końcu nie widzi pewnie po kilku kupców dziennie… Mielibyśmy więc na początek, od zaraz, zwrot z tego “śmiecia” 8.5% w euro. Nie aż tak źle, chociaż po wliczeniu kosztów bieżącego utrzymania rudery będziemy prawdopodobnie bliżej 4%. Ale co gdyby po doraźnym odpicowaniu wynająć drugie mieszkanie? 8% w euro (ok, tu już koszty utrzymania uwzględniamy)? Wtedy “śmieć” jakby zaczął się powoli uśmiechać!

Teraz jaka jest szansa że cena tej nieruchomości zjedzie jeszcze bardziej? Do €20k? €15k? Prawdopodobnie minimalna. Sam materiał i wyposażenie budynku może być warte więcej niż jego cena. Prawdopodobnie też wszyscy ci co chcieli i mogli wyemigrować dawno już to zrobili. A że natura nie lubi próżni, przynajmniej na dłuższą metę, jeśli już co to raczej spodziewać by się należało powolnego odwrócenia trendu. Przyjemną cechą dołka jest to że gdziekolwiek by się z niego nie ruszyć to zawsze jest do góry…

Ok, są oczywiście i rafy, i dlatego informacje z pierwszej ręki są konieczne a odrobienie naszej pracy domowej nieodzowne. Potem ewentualne wycieczki na miejsce i inne kłopoty – 100% zza biurka załatwić się nie da. Pomińmy też i to że trzeba się dogadać po niemiecku, i to nie tylko przy wynajmie. Co jak jakiegoś lokatora trzeba będzie wyeksmitować? Raus może nie wystarczyć, o ile do tego ogranicza się nasze słownictwo. :-)

Przede wszystkim budynek jest “do remontu”, cokolwiek to znaczy w byłym NRDowie. To od razu zapala żółtą lampkę. Być może więc nowy właściciel jest w jakiś sposób zobligowany do jego przeprowadzenia i zainwestowania żywego kapitału, być może są jakieś inne szkielety w szafach. Ale uwzględniając naturę niemieckiego socialu plus niezliczone miliardy topione w celu reaktywacji wschodu jest też prawdopodobne że inwestor skorzystać może z jakiejś formy zachęty finansowej, w rodzaju sensownej lokalnej pożyczki na remont. Odpuszczenie podatków przez jakiś czas też czasami wchodzi w grę, zwłaszcza gdy sprzedającym jest gmina. Sam remont będzie nas sporo kosztował, bez dwu zdań. Pytanie tylko ile? Tutaj oczywiście każda liczba to wchodzenie na cienki lód. Wiele zależy od faktycznego stanu budynku, o czym jednak wyczerpująco poinformuje nas wynajęty przed kupnem ekspert. Poobijane tynki, dachówkę, rynny czy wymianę okien i instalacji elektrycznej i wodnej mamy jak w banku. Ale już np. więźba dachowa z solidnego, żywicznego drewna pomorskiego może być nadal jak nowa, oszczędzajac gigantycznego wydatku. Niech więc remont kosztuje, na przykład, €42k.

Za to po remoncie nasz “śmieć” nabędzie dawnej galanterii i będzie wyglądał tak jak jego już odnowiony sąsiad obok. (może też inwestor? :-).   Będzie dzięki temu – jak się postaramy ale i o co będzie prawdopodobnie dużo łatwiej – pracować na wszystkich czterech cylindrach, czyli wszystkie cztery mieszkania wynajęte. Aby to zapewnić załóżmy że nie odstraszamy potencjalnych klientów zbytnio podwyższonymi czynszami – 4 mieszkania x  €250/m x 12 miesięcy = €12k rocznie.

Mamy więc z naszego “śmiecia” zwrot rzędu 17% brutto rocznie, który zaokrąglamy w dół do 15% by uwzględnić (mniejsze po remoncie) koszty eksploatacyjne. Nawet więc jak przestrzelimy z kosztami remontu dwukrotnie lub nie wszystkie mieszkania od razu wynajmiemy mamy spory margines bezpieczeństwa. Jak dokładnie jest z podatkami trzeba by było sprawdzić. Na ogół jest tak że dochód z nieruchomości jest opodatkowany w kraju gdzie się ona znajduje.

A co gdy €42k nie nosimy na codzień w portfelu, ale przyjazny bank na rogu da nam kredyt na “herstellung” czy jak to nasi zachodni sąsiedzi mogą nazywać? W dodatku z błogosławieństwem/poręczeniem miejscowej gminy której ubędzie jedna rudera i jeden kłopot z głowy? Wtedy będziemy płacić bankowi corocznie pewnie coś około 10% czyli €4.2k. Zakładamy tu konserwatywnie wysoki całkowity koszt obsługi długu. W rzeczywistości będzie on prawdopodobnie niższy. Przy wkładzie własnym jedynie €28k da nam to zwrot brutto rzędu 27%, a po uwzględnieniu kosztów eksploatacjnych niech będzie to około 22%-23%!  Ganz gut.

Oczywiście gdy nie będziemy mogli zająć się codziennym managementem naszego nabytku będziemy musieli podzielić się zyskami z niego z lokalnym agentem nieruchomości, który za swoją działkę na ogół chętnie nam pomoże. Obniży to wprawdzie nasz zwrot, ale też i uwolni od załatwiania na odległość uciążliwych szczegółów, jak np. zmianę lokatorów lub od zbyt częstych wycieczek na miejsce. W tym konkretnym przypadku wygląda na to, że nawet gdyby agent wziął paskarskie 20% czynszu za swoje usługi to inwestor nadal cieszyłby się przyzwoitym zwrotem brutto rzędu 16%-18%,  bez bólu głowy codziennego pilnowania biznesu. Tego typu koński – za przeproszeniem Debeta – targ może się dobrze opłacić, dając czas na…   szukanie innych “śmieci”,  oczywiście!  A tych dostarczy w nadmiarze m.in. nasz umotywowany agent nieruchomości na miejscu.

Dodajmy jeszcze że wspomniana rudera,  autentycznie na sprzedaż,  jest w miasteczku nie tak daleko od polskiej granicy, nie tak daleko od morza, w krajobrazowo bardzo ładnym rejonie.

Jako inwestycja taki “śmieć” – na nasz nos – wygląda o niebo bardziej atrakcyjnie niż kawalerka w Warszawie… Oczywiście to tylko idea, której praktyczna realizacja może mieć lub nie mieć sensu z wielu powodów, niekoniecznie od razu znanych autorowi. Ale każda praca domowa zaczyna się w końcu od idei. I od czego jak nie od rzucania dziwnych idei (kupno srebra?) czy siania (twórczego?) fermentu jest ten blog?

No, czas przewietrzyć trochę Debeta, i siebie przy okazji. I pocieszyć się szumem wiatru kiedy Debet się na powietrzu kładnie, tętent kopyt niesie się po jeziorze, a nie trzeba się jeszcze szczypać ze szwędającymi się po drodze turystami.  Nic dziwnego że husaria była formacją elitarną…


©2007cynik9

Share

9 komentarzy do: Pocztówka z NRDowa

  • Anonymous

    @Cynik9 – kataster. Obawiam sie, ze rzad zanim zrobi skok na kase np. ZUS bedzie chcial najpierw wykorzystac legalne metody strzyzenia. Podatek katastralny nadaje sie do tego jak ulal. Szczegolnie do tego, zeby selektywnie ostrzyc bogatych. W Szwecji np. w sa to realne pieniadze do tego stopnia, ze ludzie czasem sprzedaja z ich powodu domy. Nie wiem, jak to jest dokladnie w innych krajach UE z wysokoscia tego podatku.

    -upadek ZUS. Obawiam sie, ze moze to nie byc proces powolny. Sytuacja stanie na ostrzu noza niemalze z roku na rok, bo istnieje cos takiego jak wyz demograficzny, o ktorym zreszta sam pisales. Zatem skokowo pojawi sie duza presja.
    Nie wiem, czy zwrociles tez uwage na ostatnie wyniki badan demograficznych Eurostatu dla calej UE. 1.51 dziecka na kobiete. A to oznacza w najblizszej przyszlosci gigantyczna imigracje do calej UE. Nie tylko do Polski. Pol biedy jesli Ukraincow i Rosjan. Gorzej, jesli imigrantow nieasymilujacych sie – jak w Niemczech i Francji. Na moj nos to sie MUSI skonczyc w perspektywie naszego zycia destabilizacja i dezintegracja calego systemu politycznego UE. Moze nie powinienem sie madrzyc jako laik, ale ja tam w tym kontekscie stawiam na zloto.

    Pozdrawiam

    Takie Jeden Łoś

  • Cynik9

    @Łoś – kadaster
    Kadaster czyli rejestr nieruchomości jest niestety powszechnie stosowany w wielu krajach. Rządy mają w ten sposób oko kto w jak drogim lokalu mieszka. Nie musi to jednak oznaczać jakiegoś nowego podatku – po prostu podatek od nieruchomości liczy się inaczej. Oczywiście tak aby bardziej skutecznie przystrzyć delikwenta, np. uzależniając podatek od wirtualnego dochodu “kadastralnego” który co roku rośnie bo rośnie wartość nieruchomości. Jaki by podatek od nieruchomości/ kadastralny jednak nie był, wątpię aby decydujaco wpływał na kalkulacje opłacalności dom – mieszkanie.

    – ZUS/destabilizacja systemu

    Możliwe, możliwe.. kto to wie? Jednak produkty zbiorowej iluzji jak ZUS nie padają raczej w jeden dzień, by na drugi emeryci wylegli na ulice paląc opony. Raczej będzie to proces stopniowo postępującej degrengolady, zaciskania pasa, stałego obniżania świadczeń i ograniczania kręgu ich beneficjentów do tych “naprawdę w potrzebie” i oczywiście wyciskania podatków na każdym kroku aż do osiagnięcia czegoś w rodzaju społecznej atrofii.
    Chyba nie tak znowu inaczej przebiega proces rozkładu innej popularnej iluzji – “bezpłatnej” służby zdrowia.

  • Cynik9

    @Łoś – prawa lokatorów
    dobry punkt – realne niebezpieczeństwo. Duża ostrożność i selektywność konieczna, ale problem z wywaleniem niepłacącego lokatora jest wszędzie – choć w różnej mierze.

    Są jeszcze inne rafy, o których nie wspomniałem, jak np. regulowane czynsze, czasami legislacja “antydyskryminacyjna”, włamanie się dzikiego lokatora do przelotnie pustego lokalu (ala “kraking” w Amsterdamie) i wiele innych przyjemności bycia właścicielem :-)

  • Anonymous

    Zapomnialem o jeszcze jednej uwadze. A propos wynajmu mieszkan. Czy slyszales kiedys Cyniku o ustawie o ochronie praw lokatorow? Jak sie trafi na cwanego lokatora, to mozna na dobre pare lat umoczyc mieszkanie i nie miec z niego zadnego dochodu, a jedynie klopot. W Niemczech zdaje sie jest jeszcze gorzej…

    Takie Jeden Łoś

  • Anonymous

    Drogi Cyniku,

    Po przeczytaniu hurtem kilku odcinkow bloga mam kilka luznych, nieco chaotycznych pytan:
    1)A propos budowy wlasnego domq. Przedstawiles wyliczenia i pochwaliles dobrze odrobiona prace domowa. Troche mnie to dziwi, bo w tych wyliczeniach nigdzie nie znalazlem magicznego slowka “kataster”, “katastralny” – lub jakos podobnie. Czyzbys w swoim cynizmie zakladal, ze rzad ktory zrobi skok na 3 filary po kolei, daruje nam ten podatek? Chyba powinienes zmienic nicka na “optymista”.
    2)We wszystkim co piszesz robisz jedno milczace zalozenie. Otoz zakladasz, ze jak ZUS padnie, to nie zdestabilizuje to systemu politycznego i np. prawo wlasnosci ziemi, akcji, mieszkan itp. pozostanie nienaruszone. Moze powinienes zmienic nicka na “krancowy_optymista”?
    Tak na moj losiowy nos to jak ZUS bedzie padal to KPEiR mocno przybedzie czlonkow. Co zrobi wyloniony przez nich rzad z jakims kolejnym ludowym trybunem na czele? Kto bedzie na listach proskrypcyjnych? Chyba czas sie zastanowic, czy nie zwiekszyc udzialu zlota w szalupie ratunkowej.
    Poza tym bardzo ciekawy blog dla szarego ciulacza, ktory ma pare zaskorniakow i zastanawia sie co z nimi zrobic.

    Pozdrawiam

    Takie Jeden Łoś

  • Cynik9

    Co do libertarianizmu – proszę spojrzeć na blog Korwina -Mikke tu: http://korwin-mikke.blog.onet.pl/. Gość pisze niewątpliwie z sensem, z pozycji wolnorynkowych, co jednak w żaden sposób nie przekłada się na popularność jego partii. Myślę że kultywowana przez dekady socjalizmu pandemiczna zależność obywatela od państwa, od becikowego po emerytury, jest tak silna w obie strony że chyba tylko jakiś katastrofalny kryzys finansowy i konieczność budowania wszystkiego od nowa wnieść mógłby zmiany. Inaczej zawsze będziemy mieli cztery wilki i owcę, demokratycznie głosujących co mieć na obiad. ;-)
    pozdr.

  • marek kaminski

    W polityków nie mam zamiaru nikogo wysyłać, miałem raczej na myśli Pana poglądy jako wyborcy. Przy odpowiednio skonstruowanym prawie, to taki Debet mógłby posłem być. Ba! Nawet dziś jest to możliwe, gdyby zmyślnego zwierzaka nauczyć, że ma przy głosowaniu wcisnąć guzik w momencie kiedy lider partii podniesie łapkę. Jestem przekonany, że przy takim układzie nie miałby problemów z wysokim miejscem na listach wyborczych ;)A co do mizernego społecznego poparcia dla libertariańskich pomysłów, to mnie się przypomina stare powiedzenie: wszystkich dziewczyn nie zaliczysz, ale próbować trzeba :)

    Pozdrawiam

  • Cynik9

    Chce mnie Pan wysłać w polityków? :-)
    A czy gospodarka i inwestowanie nie są wystarczająco wdzięcznym polem do publicznego ośmieszania się? Igrzyska polityczne wolę obserwować w roli widza – dobry fotel i woreczek dmuchanej kukurydzy w garści. A jeśli już co, to do Warszawy wyślemy raczej Debeta. W Rzymie koń mógł być senatorem, jestem pewien że jako poseł i Debet korzystnie by się wyróżniał!

    pozdrawiam również

    p.s. nie spodziewa się Pan chyba żeby libertariańskie pomysły typu życia na własny rachunek, nie wtykania nosa w nie w swój biznes i małego państwa były specjalnie nośne w tym społeczeństwie…

  • Marek Kaminski

    Mam pewne pytanie do Pana, dotyczące w pewnym stopniu poprzedniego wpisu. A mianowicie czy ma Pan skrystalizowane poglądy polityczne i czy istnieje w Polsce partia, która by im odpowiadała?

    Pozdrawiam