JAK PRZEŻYĆ I PROSPEROWAĆ
POMIMO PAŃSTWA, SOCJALIZMU I KRYZYSU

Metale szlachetne


Aktualne ceny spot, 24h
1 oz = 31.1 g

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]


[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

Indeks akcji złota HUI, 6m
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Rynki dzisiaj





Archiwa 2GR

Nasi znajomi

Autor: cynik9 - 12.08.09

O metodach tracenia kapitału w nieruchomościach

czyli o kupowaniu dziury w ziemi
Nieruchomości mają wiele zastosowań. Niektóre służą do mieszkania, inne do przechowywania skutera czy beczki z kapustą, a jeszcze inne do bawienia się na przykład w paint-balla na własnym gruncie. Wiele nieruchomości służy do robienia zysków. Jeżeli na przykład kupimy mieszkanie płacąc miesięczną ratę hipoteki PLN1600 a wynajmiemy je komuś kto nam płaci PLN2000, to zrealizujemy pozytywny strumień gotówki rzędu PLN400 miesięcznie. Jeżeli pominiemy dla uproszczenia inne koszty które zwykle ponosi właściciel to na naszym wkładzie początkowym w wysokości, powiedzmy, PLN60K, mamy zwrot z inwestycji rzędu 8%. Nie jest to może wynik rzucający na kolana ale z pewnością budząca respekt w czasie kryzysu inwestycja długoterminowa, mogąca generować 8% ponad inflację. Nieruchomości mogą służyć również do tracenia kapitału. Występują w tej roli często w okresie kaca po sekularnej hossie, czyli sytuacji którą mamy mniej więcej teraz w Polsce. Pół biedy gdy chodzi o czasową stratę „operacyjną” kiedy z tanio kupionego mieszkania wywieje nam lokator i szukamy następnego. Gorzej gdy wynajem mieszkania kupionego po wygórowanej cenie nie pokrywa kosztów obsługi długu. Ale i to pestka w porównaniu ze stratą góry kapitału na nieruchomości która w ogóle nie istnieje. Do tego sprowadza się czasem popularne kupowanie „dziury w ziemi” u dewelopera. Problemy z tym związane są niezmiennie kombinacją trzech rzeczy:  łatwego kredytu, chciwości deweloperów i  naiwności  przyszłych właścicieli. Jeden z takich przypadków opisywała właśnie niedawno GW w artykule Domów nie mają, wielkie kredyty i owszem z którego  dane przytaczamy.
Dowiadujemy się z niego o pani O. z Gliwic której zachciało się domu.  Poszła więc do banku i wzięła PLN300k pożyczki którą teraz dzielnie spłaca. GW nie drąży ciekawego wątku na jakiej zasadzie bank jej udzielił takiej pożyczki zważywszy że o żadnej nieruchomości jako zabezpieczeniu nie było mowy. No ale okay, przyjmijmy że skoro dają każdy ma prawo brać i pożyczkę sobie spłacać, choćby dla sportu. Nie byłoby w tym nic szczególnego gdyby nie fakt że dysponująca nagle dużą gotówką pani O.  bezmyślnie przekazała 70% z tego w zeszłym roku firmie deweloperskiej Feniks.

Wpłata musiała być chyba wyłącznie na podstawie ustnych zapewnień Feniksa  skoro,   jak wynika z artykułu,  podpisana umowa nie zawierała żadnych klauzul  ochronnych dla  klienta. Wolno też  przypuszczać że ani klient ani jego bank nie byli przesadnie zainteresowani w wykonaniu małego „due diligence”, czyli pobieżnym chociaż sprawdzeniu kondycji finansowej dewelopera.  A jeśli byłoby to zbyt trudne to zainteresowany klient mógł przecież zawsze poprosić firmę o parę referencji  do  klientów mieszkających już w domach przez nią zbudowanych i referencje te sprawdzić.  Wiedza jest siłą! W 2GR sugerujemy zresztą bardziej wyrafinowaną technikę – poproszenie o- i sprawdzenie w pierwszym rzędzie referencji negatywnych. Co, brak takowych? Doprawdy każdy was lubi? No to dziękuję  bardzo! Firma niewiarygodna!      ;-).

Domniemywać też wolno że rozważającej wyrzucenie w ciemno  PLN300k pani O. żal było 500zł na eksperta który by jej pomógł zrozumieć drobny druczek podpisywanej umowy. Wynajęty ekspert mógłyby także zasugerować parę dodatkowych punktów zapewniających jej minimum rękojmi w razie problemów. Czemu na przykład prezes dewelopera miałby czegoś zagwarantować osobiście? Na przykład własnym domem czy własnym audi? Że żądająca tylko podpisu na przerywanej linii firma nigdy by na to nie poszła? Całkiem możliwe. W takim razie czort z nią, trafi się inna.

Owszem, bywają niesolidni kontrahenci i bywają złodziejskie firmy. Ryzyko istnieje zawsze, obie układające się strony starają się je przerzucić na kontrahenta.  Obie też często zakładają że są w słabszej pozycji przetargowej niż oponent. Pani O. być może myślała że chwyciła Pana Boga za nogi łapiąc taniego dewelopera dla swojego wymarzonego domu. Deweloper być może jednocześnie dziękował temu samemu Bogu że trafił się mu klient bo bez niego by utonął.  Pozory mylą.

W nieruchomościach zdarza się też całkiem często że celem równowagi ryzyka transze wpłat zsynchronizowane są z postępem robót. Tyle na ładne oczy, ale tyle dopiero za wylany fundament, a tyle więcej za tamto. Trzeba być wyjątkowo naiwnym aby bez żadnego zabezpieczenia, i bez widocznej aktywności na placu budowy wypłacić komuś 70% na poczet przyszłego domu. Przezorności nigdy nie za dużo.

Trudno się więc dziwić że przyszłą  właścicielkę aż zatkało kiedy odwiedzając pole budowy wcześniej w tym roku stwierdziła że tam gdzie miał stanąć jej wymarzony dom rośnie dalej krzak, a nawet kilka. Nie ma mowy o żadnej budowie. A to ci siurpryza.

Indagowany przez właścicieli krzaków deweloper powysyłał do wszystkich listy zawiadamiające że firma Feniks przestała istnieć i że się jak Feniks odrodziła z popiołów jako PB Feniks. Aby było jeszcze śmieszniej, Feniks2 zażądał od wszystkich podpisania aneksu do umowy z nieistniejącym już poprzednikiem. Podpisanie aneksu ma oznaczać zgodę na użycie nieruchomości pod zastaw pożyczki którą wziął Feniks2 na budowę.

Nie bardzo wiadomo po co komu ta nowa pożyczka. Budzi to podejrzenia że firma wykorzystała naiwność płacących w ciemno klientów, pieniądz się jej skończył zanim zaczęła się budowa i  że  potrzeba więcej  szmalu.   A już mogłoby się wydawać że wpłata 70% wartości domu, pomijając może schron przeciwatomowy, powinna  wystarczyć przynajmniej na wylanie fundamentów…

Mądra po szkodzie niefortunna właścicielka oraz garstka innych oburza się teraz i nie chce podpisać aneksu. Reszta sterroryzowanych niedoszłych właścicieli dalej brnie w bagno potulnie podpisując podsunięty im cyrograf. Który oznacza, o ile można się zorientować z artykułu, wyższą cenę domu i wkrótce konieczność spłacania dwóch hipotek. Prawnicy ślą nowe pisma i liczą honoraria.  Pani O. spłaca starą pożyczkę na nieistniejący dom.

Tylko stary krzak na miejscu jej  niedoszłego domu krzewi się dobrze.

 

©2009 TwoNuggets

Share

49 komentarzy do: O metodach tracenia kapitału w nieruchomościach

  • Anonymous

    Co tu komentować? To jest po prostu kretynizm kupującego i zwyczajne oszustwo w wykonaniu "dewelopera". Za takie zarządzanie firmą i cudzymi pieniędzmi, powinno się konfiskować majątek i wsadzać do wiezienia. Jeżeli klient wpłaca 70%, a firma nawet nie wylała fundamentów, to coś tu nie gra. Chyba właśnie chodzi o ten "park maszynowy" i tym podobne bzdetne wydatki. Znam przypadek gdzie stary dziadek wyłożył niemal całe pieniądze jakie miał na stworzenie firmy, było tego ok 2 mln. Za resztę kupił sobie piękne Audi A4 za 180 tys, po czym nie miał już nawet na wypłaty dla 30 zatrudnionych osób i w ciągu 3 miesięcy sprzedał firmę za połowę z tego co w nią włożył. Tak się kończy brak dyscypliny finansowej i zdrowego rozsądku- do póki nie masz stabilnych zysków, nie rób zbędnych wydatków konsumpcyjnych.

  • cynik9

    @wszyscy: ok, witam wszystkich z bazy, uff. Cynik9 zaczyna grzmieć…

    Re: anonimowy z linkiem do francuskojęzycznej strony numizmatyczne: – post usunięty jako spam.

    Re: uwaga ogólna – strony zaczynające się dźwiękiem którego nie można wygasić (jw) albo animacją flash której nie można wyłączyć świadczą o małym szacunku dla widza. Traktujemy je w 2GR z definicji jako spam, niezależnie od treści.

    Re: wątek 70% – w tym konkretnym przypadku, w mojej opinii, NIC nie uzasadnia zaliczki więcej niż symboliczna (tzw. earnest money deposit świadczący że gość jest poważny). Każdy ząbek więcej powinien mieć formę kolejnego kroku finansowania inwestycji naprzeciw którego stoi określony postęp robót.

    Należy tu wyróżnić dwie rzeczy – nieoprocentowaną, bezkondycyjną pozyczkę dla dewelopera w wysokości 70% ceny domu (co jest oczywistym nonsensem) oraz uzasadnione dążenie dewelopera do osiągnięcia pewności że klient wywiąże się ze swoich zobowiązań finansowania poszczególnych kroków w budowie. W cywilizowany sposób można to rozwiązać na przykład poprzez tzw. escrow account (w USA poprzez escrow company, w Europie zajmują się tym banki) tak że a) deweloper wie że klient ma środki zamrożone w takim rachunku (którymi po wpłacie nie dysponuje wg uznania) ale wypłaty z którego kontrolowane są przez stronę trzecią (a nie przez dewelopera wg jego uznania) wg. ustalonych obopólnie kamieni milowych projektu. Ustalona jest tez procedura apelacji stron.

    Wprawdzie stracić pół sumy na niewykończony dom do przyjemności nie należy, ale zawsze lepsze to niż strata wszystkiego bez niczego w zamian.

  • Anonymous

    @Peter
    w pierwszej swojej wypowiedzi do komentarza Hansa nie odnosiłem się w do tego czy 70% jest właściwe czy nie. Stąd też zwrócenie uwagi na to co komentowałem w wypowiedzi adwersarza.
    A moje zdanie w tej sprawie to tutaj niewiele znaczy ponieważ to ustala rynek…nie ja. Czy nam się to podoba czy nie…i dobrze.

  • Anonymous

    @zgred
    przypomina mi to wczesny raster………powodzenia:D
    tsc

  • jpmorg

    Coraz więcej krajów wyłamuje się z emisji CO2
    Jak twierdzi Roland Verstappen, wiceprezydent AcrelorMittal, przemysł stalowy rozważa przeniesienie się z Europy do krajów, gdzie nie ma ograniczeń klimatycznych (EurActiv 25.VI.09). Zapewne podobnie myślą inwestorzy innych branż przemysłu.
    Ostatnio pojawił się dodatkowy problem, który może zniechęcić walczących z globalnym ociepleniem. Kraje trzeciego świata, bojąc się narzucanych przez kraje Zachodu norm dotyczących emisji gazów cieplarnianych, podnoszą głos w sprawie odpowiedzialności za to ocieplenie. Jeżeli przyczyną zmian klimatu jest spalanie zasobów kopalnych surowców energetycznych, to niech za jego konsekwencje płacą winowajcy, czyli kraje uprzemysłowione. Kraje afrykańskie już zgłosiły do ONZ-towskiego Sekretariatu Zmian Klimatycznych oświadczenie o wrażliwości Afryki na zmiany klimatyczne (perspektywa wzrastającej suszy) i konieczności ich finansowego wsparcia na sumę 300 mld USD, by mogły się do tych zmian adaptować (http://planetark.org/wen/52528). Prezydent Boliwii proponuje, by kraje bogate przeznaczyły 1% GDP (czyli 700 mld USD) na walkę z globalnym ociepleniem (Grist Magazine, 30.IV.09). Jak zwraca uwagę Benny Peiser (Financial Post 8.IV.09), przywódcy krajów rozwijających się będą żądać od krajów bogatych rekompensaty finansowej za doznane krzywdy z tytułu zmian klimatycznych i klęsk żywiołowych z nich wynikających. Już się to dzieje. José Miguez z Brazylii powiedział, że na konferencji w Kopenhadze (w grudniu 2009, na temat handlu emisjami) będą się domagać traktowania odpowiedzialności za emisje historycznie, tzn. wliczać całość dotychczasowych emisji przez poszczególne kraje, a nie tylko obecny poziom emisji. Zapewnia, że Chiny, Indie i Afryka Południowa poprą ten pomysł (Reuters 2.VII.09). Hindus Rajendra Pachauri, przewodniczący Międzynarodowego Panelu ONZ nt. Zmian Klimatu powiedział (The Hindu 22.VII.09), że nie można ignorować realiów takich jak to, że indyjska energetyka polega na węglu i nic tego nie zmieni w najbliższym czasie.
    Kanada już ogłosiła, że nie przyłączy się do programu redukcji emisji CO2 dopóki nie uczynią tego Stany Zjednoczone. Minister Środowiska Jim Prentice powiedział, że Kanada musi bronić swoich miejsce pracy i inwestycji (The Toronto Star 28.V.09). W kongresie USA od dłuższego czasu toczy się debata nad zakresem włączenia się do walki z globalnym ociepleniem. Ostatnio (17.VII.09) Gary Locke,Sekretarz Handlu USA powiedział w Chinach, że za emisje CO2 płacić winni nie tylko producenci, ale i konsumenci produkowanych dóbr, ale już 20.VII.09 wycofał się z tego sformułowania, bo za bardzo uderzałoby w USA jako konsumenta chińskich produktów (http://www.reuters.com/article/latestCrisis/idUSN20155835). Jak ogłosił prezydent Miedwiediew Rosja planuje 30% wzrost emisji gazów cieplarnianych do roku 2020, by nie ograniczać swego potencjału rozwojowego (Reuters 19.VI.09).
    A Polska zgodziła się na drastyczną redukcję emisji CO2. Cui bono?
    http://opoka.giertych.pl/70.pdf

  • Peter

    @hansklos
    dyskusja dotyczy m. in. kompetencji ekonomicznej strony płacącej zaliczkę rzędu 70% – Samżeś hmm… "Waść" podawał przykłady spoza budownictwa. Zarzut "wyskakiwania jak Filip z konopii" jest więc bezzasadny. Poza tym post cynika9 prezentuje opisuje problem realiów transakcyjnych – casus z budową użyty jest więc moim zdaniem przygodnie. Podobne problemy z utratą wzajemnego zaufania przejawiają się praktycznie we wszystkich branżach handlu i produkcji. Uogólnienia, na których operujesz, w realnym świecie nie funkcjonują tak jak to twoje słowa sugerują – sugeruję podawanie (lub weryfikowanie ww własnych myślach) przykładów i ilustracji do każdego twierdzenia, oraz upewnienie się, że odnosi się ono do rzeczywistego świata.
    @anonimowy (16.08.09 10:59)
    I niech pan anonimowy nie boi się mieć własne zdanie, ani nie traumatyzuje się jakimiś nieokreślonymi oskarżeniami o demagogię! W rynkowej sytuacji niedoboru podaży, 70% zaliczki może być i jest całkiem rozsądnym posunięciem. Widzi anonimowy? – powiedziałem to na głos i nic mi się nie stało! :)

  • Budyń

    Krótka historia nieskutecznego prawa, słabo egzekwowanego przez Państwo oraz Obywatela, który nie miał o tym fakcie pojęcia.

  • Anonymous

    @Hans Kloss

    Tak rozmawiacie/my także o rynku nieruchomości. Rozmawiamy o każdym rynku…
    Każdy rynek to nie idealistyczna teoria a realność bytu. Każdy towar kupuje się w systemie negocjacji warunków zakupu. Albo to robisz albo nie…dlatego jedni są "dymaczami" a drudzy są "dymani".
    Teraz czekam jak mi dowalisz to kup prąd inaczej niż w systemie przedpłaty lub inna tego typu demagogiczną myśl.
    ps. czy przedpłacenie 70% za mieszkanie jest rozsądne czy nie – tego faktu nie oceniałem.

  • jpmorg

    O inwestowaniu w ziemię rolną na świecie
    http://www.ifpri.org/pubs/bp/bp013.asp

  • jpmorg

    Ciekawy wątek , wart śledzenia w przyszłości
    http://forum.gazeta.pl/forum/w,17007,94825175,,Azja_sie_
    monetyzuje_IMF_odpusci_.html?v=2

  • jpmorg

    off topic związany z rocznicą Bitwy Warszawskiej
    http://waldemar-rajca.blog.onet.pl/
    Gorąco wszystkim polecam .

  • xxx

    I jeszcze ten artykuł na blogu o kupowaniu nieruchomości:
    http://alexba.eu/2009-02-03/goscinne-posty/kupowanie-nieruchomosci

    Arcy ciekawy, doprawdy u nas w kraju kupienie domu to przedsięwzięcie na miarę podróży w kosmos.

    W takiej śmiesznej Irlandii, ludzie (znajomy łotysz) są zdolni kupić mieszkanie na kredyt bez znajomości języka – po prostu jest łatwiej – jak to powiedział kiedyś Ziemkiewicz można się skupić na czymś innym ( np. nauce języka :D) a nie latać i sprawdzać w izbie notarialnej , u dziennkiarzy co i jak….

  • Jozif

    To jest właśnie to bagno – żałosne bagno udające pańśtwo, niczego nie można być pewnym, sądy dla silnych, kupienie mieszkania to problem, he he. Parodia.

  • HansKlos

    @Peter

    Czy my aby napewno dyskutujemy o rynku nieruchomości? Wyskakujesz Waść jak Filip z konopii z tematem linii produkcyjnej, czyli towaru dość unikatowego robionego na indywidualne zamówienie. Szewc, jak zamówimy u niego buty rozmiar 62, to też pewnie zechce zaliczkę odbiegającą od standardów

  • Anonymous

    człowiek z nikad

    zalezy jaka zaliczka
    bo jezeli pierwsza wspolpraca to wiadomo nie dawac za duzo % w ciemno co innego jak juz miedzy soba wspolpracowaly to moze byc i 120 % :)

    odnosnie zaliczek mam takie skojarzenie jak z majstrami jezeli zada zaliczki lepiej poszukac sobie innego

    za 300k kupila by sobie gotowy dom i miala by spokoj a nie kota w worku ,jednak ten co oszukal to tylko cwaniak a ten co sie dal oszukac to juz frajer,smutne ale prawdziwe

  • Peter

    @hansklos
    Zaliczki i zadatki na rynku funkcjonują i nie przekraczają nigdy wartości 5-20%. Zaliczka, czy zadatek na 70% , to przejaw czystego ANALFABETYZMU ekonomicznego!

    Twierdzenie wyssane z palca, panie Kloss, pominę w czyim stylu, ale chodziło o Chiny (ha ha).
    W handlu międzynarodowym zaliczki są od 30 do 100% – w zależności od towaru, wyniku negocjacji, relacji z kontrahentem, itp. Dla ilustracji, niedawno osobiście robiłem przy zakupie linii produkcyjnej za $200k – zaliczka wynosiła właśnie równo 70% w dwóch transzach – zapłacona zanim maszyneria zaczęła powstawać. Obie strony transakcji to poważne i doświadczone, znające realia firmy.

  • Sebastian S

    A amortyzacja nieruchomości w wysokości 2% rocznie?

  • Anonymous

    Dziękuję wszystkim za uwagi.

    Zwłaszcza dla PrzyszłyHotelarz, Archie Risk i tresor.

    Wiem, że poszedłem na BARDZO duże uproszczenia.

    Np. pominąłem skoki inflacji, pominąłem okresy w których nie mamy najemcy, a największym uproszczeniem jest wartość nieruchomości po 30 latach. To było zgadywanie.

    Chciałem chodź trochę policzyć na szybko o jakich wielkościach mówimy. Zaznaczam, że nie inwestuje w nieruchomości, a jedynie ciekawiły mnie możliwe stopy zwrotu. Nikogo nie namawiam do niczego ;)

    U Cynika też było uproszczenie w liczeniu rentowności. Nie brał pod uwagę, że stajemy się właścicielem nieruchomości, którą za jakiś czas możemy sprzedać. Czyli realna stopa zwrotu będzie większa.

    Jeżeli ktoś by chciał wyliczyć to dokładniej TO BĘDĘ BARDZO WDZIĘCZNY :)

    Na przykładzie znajmego mogę jednak stwierdzić, że u niego kwota Wynajmu pokrywa ratę kredytową w całości i koszty poboczne. Czyli jeżeli nic się nie zmieni to za 30 lat będzie miał mieszkanie prawie za free.
    (Wiem, wiem, marzenie ściętej głowy ;))

    Pozdrawiam Inwestorów,
    Artur

  • cynik9

    @wszyscy:

    Cynik! Widzisz to i nie grzmisz?:-D

    Do widzenia potrzebujemy dostepu do internetu z czym podczas urlopu kiepsko… :-(

    Grzmiec zaczynamy od przyszlego tygodnia…
    Dziekuje wszystkim za ciekawa dyskusje pod tym wpisem!

  • HansKlos

    @Anonimowy
    Poważny handel odbywa się w systemie zaliczek, czy też przedpłacenia

    Waszmość coś przekręcił. Zaliczki i zadatki na rynku funkcjonują i nie przekraczają nigdy wartości 5-20%. Zaliczka, czy zadatek na 70% , to przejaw czystego ANALFABETYZMU ekonomicznego!

    Przedpłacenia w stabilnej gospodarce rynkowej dotyczą jedynie NIEWIARYGODNYCH finansowo klientów i w poważnym handlu, gdzie mówimy o poważnych kwotach nie występują. Przepłaty na energię elektryczną, gaz, czy telefon istnieją, ale dotyczą rynku osób, którym bez przedpłat NIKT by nic nie sprzedał – dzieci, młodzieży, finansowych bankrutów itp. Przywoływanie przedpłat jako standardu na rynku nieruchomości to jakiś absurd.

  • jpmorg

    Czy zbliża się bankierska okupacja USA?
    http://www.bibula.com/?p=12612

  • jpmorg

    off – topic z blogu J.W. Rajcy o demokracji w Afganistanie
    W Afganistanie jeszcze nie ma demokracji, a już jest zagrożona.

    Kandydaci będą wystawiani w konwencji zdjęciowej, bo większość Afgańczyków nie umie ani czytać, ani pisać. Muszą mieć obrazek. Na obrazku bardzo dobrze widać kandydata, czy jest przystojny, czy się nadaje.

  • Peter

    Trochę off-topic.

    Stało się! Amerykanie znaleźli wyjście (jedyne) z pułapki zadłużenia zagranicznego:

    http://www.youtube.com/watch?v=TRgRz3nSG7o

  • Archie Risk Arbitrage

    Rentowność nieruchomości liczysz tak że aż prowokujesz :-)
    105% w 30 lat to u Ciebie 3,5% rocznie. Cynik! Widzisz to i nie grzmisz?:-D

    105% w 30lat to nie 105%/30

    to (1+1,05)^(1/30)=1,024 czyli 2,4 % rocznie. Czyli na lokacie mam wiecej. Jak znajdziesz mi przyklad nieruchomosci non stop wynajmowanej na 5% to napisz:-D

  • Archie Risk Arbitrage

    @Anonimowy
    Jak Ty liczysz? Walczę z przemożnym uczuciem aby Cię nie obrazić, ale naprawdę poznaj matematykę finansową, lub przynajmniej BĄDŹ KONSEKWENTNY.
    Nie stosujesz zasady składanego procentu, raz uwzględniasz inflację (przykład nr1) a potem nie. Dom za 50% oznacza wartość realną czy w wartościach absolutnych. Sorry.

    A poza tym wybierasz naciąganą rentowność z nieruchomości, a zaniżasz z lokaty (z lokaty np. mam 3% realnie). Poza tym lokaty (moje) pracują 365dni roku a czynsz też najemcy przynoszą zawsze?
    Naganiasz na nieruchomości? To już niemądre i niemodne…

  • Anonymous

    Ad anonimowy…Odnosnie dyskusji o rentownosci z wynajmu- wazne!- Czesto pomijanym aspektem sa komplikacje zwiazane z wynajmem. A jest to dosc istotne ograniczenie ktore istotnie zmniejsza strumien generowanych przychodow. Sa trzy podstawowe obszary gdzie moga sie pojawic klopoty i sam nie ominalem zadnego wynajmujac swoje mieszkanie w Warszawie przez okres ostatnich pieciu lat. (Mieszkanie jest o porzadnym standarcie, w dobrym miejscu i wynajmowane za srednia cene najmu obowiazujaca na rynku mieszkan nieluksusowych).
    Po piewsze- sredni okres najmu wynosil w moim przypadku 1.5 roku- wiazalo sie to z okresami od 6-8 tygodni aktywnego poszukiwania nowych lokatorow, zabawy w pokazywanie wnetrz, odbieranie telefonow, umieszczanie oloszen itd ( zabiera to sporo czasu i raczej nie pomaga tu pomieszkiwanie w innym miejscu kraju, nie wspominajac o innym miejscu globu). Raz skorzystalem z posrednika ktoremu (okazyjnie) zaplacilem polowe miesiecznego najmu . Po drugie, w dwoch przypadkach spotkalem sie z problemem w placeniu miesiecznego czynszu-ktorych nastepstwem bylo rozwiazanie umowy z mojej strony. Na szczescie udamo mi sie pozegnac lokatorow przy uzyciu lagodnej persfazji czyli prosba i grozba i skorzystac z kaucji, ale prawo w Polsce jest po stronie lokatora, wiec gdybym mial mniej szczescia moglbym czekac miesiacami na uzyskanie wyroku eksmitujacego, co wiazaloby sie z powaznym nadszarpnieciem budzetu zwiazanego z projektem. Po trzecie, pojawiaja sie problemy zwiazane z koniecznymi remontami (lud nie dba o cudze…), zalaniem, skargami sasiadow i trzeba raz po raz dzielnie stawic im czola. W konsekwencji, zabawa w wynajem moze okazac sie nieoplacalna juz tylko przy wystapieniu tzw pozaekonomicznych lub inaczej- losowych barier do prowadzenia tego interesu. Wydaje sie wiec ze sukces na tym polu wiazac sie musi z ekonoomia skali czyli posiadaniu co najmniej kilku (np. 5-10) malych lub srednich nieruchomosci na wynajem i aktywnym nimi zarzadzaniu.

    -tresor-

  • jpmorg

    W/w moje propozycje są rozszerzeniem zabiegu Credego czy często stosowanego lapisowania zębów mlecznych .

  • jpmorg

    Kolejne zastosowanie srebra – reklama szczoteczek do zębów z włosiem zawierającym srebro .Otrzymałem niedawno ulotkę o nowym produkcie – płyn do przemywania kanałów korzeniowych z nanosrebrem i nanozłotem . Nb. pisałem ok. rok temu o podobnym pomyśle m.in. do cynika9 – szczoteczki , nici dentystyczne , wykałaczki z naniesionym złotem .
    Warto pomyśleć też o lekach w kontekście świńskiej grypy z nanozłotem w postaci wziewnej ( fumifikatory , aerozole ) w leczeniu dróg oddechowych , płyny do przemywania ran , odleżyn , materiały stom . z nanozłotem do wyp. kanałów i komozyty , glasjonomery . Szampon, mydło i proszek do prania z nanosrebrem już są .

  • Anonymous

    Hans Kloss i gość codzienny

    Co jest takie proste do bólu ? Czy kupowaliście cokolwiek innego niż artykuły w sklepie ?
    Poważny handel odbywa się w systemie zaliczek, czy też przedpłacenia itp. Jak zamawisz bramę wjazdową do płacisz zaliczkę, jak zamawiasz okna płacisz zaliczkę itp. Kwestia konstrukcji określonej umowy…ale to tak jak ktoś powyżej napisał 5 lat po sądach i i tak ani pieniędzy ani towaru.
    Przejdzmy do realnego świata…

  • PrzyszłyHotelarz

    @Art:

    Wynajem to nie 19% podatku a 8,5% jeśli nie przekracza się rocznie 4k euro (bo wtedy 20%). Od 2010 ta granica zostanie zlikwidowana. I to jest poprawka do twoich obliczeń na plus.

    Na minus jest to, że nie uwzględniłeś wyposażenia mieszkania, które kupujesz za 300k a chcesz wynająć za 2k.

  • Anonymous

    > Można mówić złoto, 3kg, ale w razie
    > wojny skonfiskują nam je przy
    > przekraczaniu 1 granicy.

    W czasie wojny wszystko się może
    zdarzyć. Można równie dobrze zarobić
    kulkę w łeb. Przed wojną należy uciekać
    przed jej początkiem, jak już wybuchnie
    to jest po ptakach.

    Jak dobrze zainwestować 300k to nikt nie
    ma recepty, która byłaby dobra dla
    każdego. Lepiej jednak nie ryzykować
    całego portfela na jeden typ lokaty.

  • HansKlos

    @gość codzienny
    Developer buduje lokale czy budynki i oferuje je do sprzedaży tak samo jak fabryka wytwarza i oferuje samochody czy meble

    Zgadzam się jak najbardziej. Cechą najważniejszą jakichkolwiek zakupów jest to, aby istniało realne dobro, które kupujemy. Nie ma domu – nie kupujemy, nie ma samochodu – nie kupujemy, nie ma pomidorów – nie kupujemy, jest chleb – kupujemy.

    Proste aż do bólu.

  • Anonymous

    Marcinie, w co proponujesz zatem inwestycje na 300k?

    Można mówić złoto, 3kg, ale w razie wojny skonfiskują nam je przy przekraczaniu 1 granicy. Można je oczywiście ukryć, ale ma tą wadę, że nie dostajemy od niego odsetek, a nasz cały zarobek jest tylko w momencie sprzedaży. Czyli i tak trzeba mieć inne źródło dochodu.

    Art

  • marcin

    @Anonimowy
    Jest jeszcze taki wariant:
    Kupujemy mieszkanie za gotówkę. Wybucha wojna. Bomba spada na nasz dom. Nie mamy mieszkania.

  • marcin

    Skoro zdarzają się takie sytuacje jak ta opisana to jakie "cyrki" mogą się dziać w prywatnych funduszach emerytalnych? Tu po roku pani Ola może już ocenić działalność firmy krzak a o skutkach inwestowania na emeryturę dowie się po latach 20, może 30? A i od kogo może dzisiaj uzyskać referencje? Jakie certyfikaty uznać za wiarygodne?
    Takie sytuacje jak z panią Olą będą się zdarzały również w sprywatyzowanym systemie emerytalnym.

  • Anonymous

    A ja zapraszam do dyskusji o rentowności inwestycji w nieruchomości. Załóżmy 3 sytuacje.

    1. Mamy 300k gotówki, wpłacamy do banku. Oprocentowanie 1% ponad inflacje. 1% odsetek konsumujemy na bierząco.

    Daje nam to łącznie po 30 latach 390000 zl (300000 zł + 90000 odsetek).

    Zysk: 90000, czyli 30% w 30 lat, średnio 1% rocznie. Bardzo słabo!!! Ryzyko średnie.

    2. Mamy 300k, kupujemy mieszkanie za gotówkę.

    Wynajmujemy to za 2000 zl. Nasze koszty to 400 zl (czynsz za mieszkanie wliczone w cenę wynajmu).
    Zakładamy, że kwota wynajmu rośnie zgodnie ze wskaźnikiem inflacji.

    Daje nam to roczną stopę zwrotu 5,2% czyli miesięcznie 1296 zł ((2000-400)-19% podatek).

    Załóżmy teraz, że po 30 latach wynajmu sprzedajemy mieszkanie. Załóżmy też, że po 30 latach
    otrzymamy 50% początkowej wartości mieszkania (mieszkanie traci na wartości z czasem itd).

    Daje nam to łącznie po 30 latach (30 * 12 * 1296 + 300000/2) = 616560 zł.

    Zysk: 316560, czyli 105% w 30 lat, średnio 3,5% rocznie. Słabiutko!!! Ryzyko małe.

    3. Kupujemy mieszkanie na kredyt, 0 zl wkładu własnego.
    Pozostałe założenia takie same jak w wariancie 2 plus:
    Rata kredytu stała: 1600 zl, kredyt na 30 lat, wynajmujemy za 2000 zl, koszty 400 zl.

    Daje nam to łącznie po 30 latach (30 * 12 * (2000-400-1600) + 300000/2) = 150000 zł.

    Zysk: 150000 bez wkładu swojego kapitału!!! Ryzyko jednak duże!

    Będę wdzięczny za wytknięcie wszystkich błędów w tych uproszczonych wyliczeniach.

    Art

  • gość codzienny

    Kupowanie obietnic jest dla mnie frajerstwem niezależnie od kraju, koloru skóry czy posiadanego IQ. I tak nie zapłaciłbym ani 70 ani 50 ani nawet 1% w postaci jakiejś koślawej umowy-obietnicy ani za dom ani za samochód czy telewizor. Developer buduje lokale czy budynki i oferuje je do sprzedaży tak samo jak fabryka wytwarza i oferuje samochody czy meble. Można i owszem wpłacić zaliczkę na poczet takiego zakupu jako gwarancję nie wycofania się z umowy (lepiej nie zadatek bo ten przepadnie jak się nam odwidzi). Spraw jak opisana było już w tym kraju opisanych masę za ostatnie 20 lat "Nowej Polski". Chciwość, zachłanność połączona z głupotą pchają ludzi do utraty własnej kasy. Tak samo naiwnie postąpiła parę lat nazad moja siostra której zachciało się mieszkanka w Warszawie – wzięłą kredyt, kasa poszła do dewelopera, firma wylała fundament i na tym zakończyła działalność. Szczęście że po paru latach nachodzenia firmy i nasłaniu wynajętego papugi (firma o dziwo nie padła) kasę odzyskała w całości ale strachu było co nie miara. Ja rozumiem że była zapaść na rynku, że był głód mieszkań, ale finansowanie tej zabawy kredytami na wyrost udzielanymi przez ludzi deweloperom a nie przez banki to klasyczny polski debilizm. Bankowi też łatwiej ściągać kredyty z człowieka pracy a precyzyjnie z całych tłumów takich ludzików niż z jednego dewelopera, który po prostu ogłasza upadłość i pokazuje środkowy wyprostowany palec. Nie jest mi żal frajerów, którzy sami na własną prośbę dali się wydoić z kasy. Przy okazji pozdrawiam czytelników bloga, który czytam codzień, a w szczególności podziękowania dla autora, który odwala wielką robotę wyręczając w tym niedorobiony system edukacyjny.

  • Peter

    Jeśli jedna strona transakcji nastawiona jest na uczciwe zrealizowanie swoich zobowiązań, a druga nastawiona jest na oszustwo, to przewaga wynikająca z tej nierównowagi motywacyjnej jest ogromna. Oszust z reguły bez skrupułów wykorzystuje wszystkie dostępne mechanizmy wzbudzania zaufania itp.
    Nie utraciwszy wcześniej zbliżonej kwoty, czyli bez okupionego kasą doświadczenia, sam bym się nabrał na tą nieruchomość.

    @Taki Jeden Łoś
    zgadzam się z przedmówcą. System egzekwowania prawa jest rażąco nieskuteczny; m.in. działa na niekorzyść skarżącego, pozwany oszust może odwoływać się niemal w nieskończoność, adwokaci działają na dodatkowe oskubanie własnych klientów itp itd

  • Anonymous

    > abstrahujac od placenia firmie
    > za obietnice dostarczenia w
    > przyszlosci domu – brzmi
    > znajomo, nieprawdaz…

    Prawdaż:
    Kontrakt terminowy na 100 uncji złota (wartość 95 000$ zbliżona do wartości w/w mieszkania)
    Depozyt zabezpieczający: 3999$ (czyli 4.2% wartości "obiecanego" obiektu) – tu 4.2% tam 70%: prawie to samo, "prawie" robi wielką różnicę.

    > A co by Pani Oli dala dobra
    > umowa?

    np. taka w/g której na początek płacimy 5% wartości mieszkania, kolejne 5% po wylaniu fundamentów… itd…?
    To, że mogłaby powiedzieć: "nie ma fundamentów – nie płacę" – i to firma musiałaby chodzić do sądu i tam udowodnić, że fundamenty, których nie ma jednak są.

  • Alex

    Bardzo dobry post który wart jest rozpowszechnienia.
    Podlinkowałem go do długiej dyskusji o pułapkach przy kupnie mieszkania:
    Kupowanie nieruchomości – parę ważnych doświadczeń

    Pozdrawiam
    Alex

  • dedek

    I to mnie najbardziej w Polsce smuci, że złodziej okrada człowieka, a wszyscy śmieją się z okradzionego, że frajer. A co za frajerzy mieszkają w Szwecji – nie zakluczają własnych wypasionych domów. Raj dla Polaka.

    Bez podtekstów, rozumiem sytuację, w tym kraju zaufanie to samobójstwo, pani Ola głupia jest. Ale to cipsko z Feniksa wsadziłbym na 10 latek do pierdla i każde jemu podobne, to może za 100 lat byłoby w tym ruskim zaborze troche cywilizacji.

  • Takie Jeden Łoś

    A co by Pani Oli dala dobra umowa? Zeby ja wyegzekwowac musialaby zalozyc sprawe przeciwko deweloperowi. Na poczatek zaplacilaby 5% wpisowego, czyli od 300 kzl jakies 15 kzl. Potem sad by orzekl, ze umowa jest krzywdzaca dla dewelopera (znam z autopsji) i przysadzilby pani Oli 1/4 tych kar umownych, co jej sie naleza wedlug umowy. Zeby sie odwolac pani Ola musialby wybulic kolejne kilkanascie tysiecy PLN. Jakby nawet w koncu wygrala, to i tak by sie okazalo, ze ze swoim wyrokiem jest 75ta w kolejce do wyrwania swojego keszu. A sam Pan wie, Panie Cyniku, ze Audi i Merce szybko traca na wartosci, wiec wydobycie od owej firmy-krzak calej kasy przez wszystkich wierzycieli byloby pewnie niemozliwe. Ze nie wspomne o tym, ze ktos kto wzial kredyt na dom raczej nie jest w na tyle dobrej sytuacji finansowej, zeby go bylo stac na ciaganie sie po sadach przez 10 lat. Zatem nawet jakby pani Ola byla madrzejsza, to i tak by jej to w niczym nie pomoglo.

  • Anonymous

    Poszedlem watkiem Regon-u i znalazlem ciekawe dane z ktorych wynika ze:
    Krajowa Izba Budownictwa przeksztalcila sie w Polski Związek Pracodawców Budownictwa w roku 2004. "Certyfikat KIB/PZPB otrzymany przez Feniks byl wazny do roku 2006.
    W chwili obecnej ważnym Certyfikatem Dewelopera mogą legitymować się 34 firmy deweloperskie. Firmy te są monitorowane przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa zobowiązując ją do przekazywania co pół roku bieżących informacji o sytuacji finansowej firmy, a także o wszystkich zdarzeniach mających wpływ na jej wiarygodność.W przypadku naruszenia przez nie warunków przyznania im Certyfikatu, Kapituła podejmuje odpowiednie kroki w celu wyjaśnienia przyczyn zaistniałej sytuacji. W przeciągu dziesięciu lat Kapituła zawiesiła ważność Certyfikatu tylko w dwóch przypadkach, a w trzech przypadkach odebrała firmom prawo posługiwania się znakiem Certyfikatu. Kilka firm nie przystąpiło do przedłużenia jego ważności, ale wynikało to głównie z dokonujących się przekształceń firm w holdingi ,czy grupy kapitałowe".
    Wydaje sie wiec ze PZPB jest calkiem niezlym zrodlem wiedzy jesli chodzi o sprawdzenie wiarygodnosci noktorych deweloperow.
    -tresor-

  • bartek.podolski

    Przepraszam za posta powyzej:)

    Drogi Cyniqu , w tym miejscu chciałbym o cos zapytać a mianowicie : przytoczony zwrot 8% procent rocznie jest w mojej opinii lekko niedoszacowany. Jak by nie patrzeć osoba spłacająca kredyt staje się z miesiąca na miesiąc coraz bardziej właścicielem mieszkania, a te 8% tego nie uwzględnia. Czy tak?

  • prostyczlowiek

    W obronie tych biednych ludzi (abstrahujac od placenia firmie za obietnice dostarczenia w przyszlosci domu – brzmi znajomo, nieprawdaz?) powiem ze strona tej firmy http://www.pbfeniks.pl/firma.php prezentuje sie naprawde przyzwoicie i sprawia wrazenie wiarygodniej, mozna dac sie nabrac. Ponadto na stronach GUSu mozna sprawdzic,ze firma Feniks swoja działalnosc prowadzi dosc dlugo od 1997 roku – wiec ciezko stwierdzic ze to firma krzak. Firma ta chwali sie tam takze otrzymaniem Certyfikatu Dewelopera od Krajowej Izby Budownictwa. W tym momencie Feniks wyglada na naprawde solidna firme. prosze wejsc na strone i sobie sprawdzic jak to wyglada. Jest jedno ale, gdy odnajdziemy sobie w googlach numer regon tejze Izby na krs-online.com i pozniej sprawdzimy sobie ten numer (010111915) na stronie GUSu http://www.stat.gov.pl/regon/ to okazuje sie ze podmiot ten zakonczyl juz dzialalnosc. Wyglada na to ze kazdy kolega koledze wystawil certyfikat jakosci. Po prostu ślicznie…

    Pozdrawiam