Po natłoku innych tematów w listopadzie kontynuujemy dzisiaj serię o inwestowaniu w grunt. W ostatnim odcinku tego cyklu wspomnieliśmy o “efekcie EU”. Wstąpienie PL do EU w 2004 roku, a z nim perspektywa dopłat, spowodowało skokową aprecjację cen ziemi rolnej o ponad 50% (mniej więcej z 5 tys. zł/ha na 8 tys. zł/ha).
Efekt EU był niewątpliwie niespodziewanym bonusem dla długoterminowego inwestora. W latach 90-tych nikt nie mógł się takiej szczodrości spodziewać. Trudno było się jednak spodziewać również paru innych, mniej korzystnych rzeczy. Takich na przykład jak to że rząd RP w pewnym momencie zwariuje i zacznie swoją ziemię rozdawać gratis zabużanom. Wzburzyło to oczywiście “przedburzan” i poważnie zakłóciło wolny rynek obrotu ziemią. Na szczęście jednak nonsens ten długo nie potrwał i sytuacja powróciła w miarę szybko do normy.
Czy ceny ziemi rolnej mogą spaść? Oczywiście że mogą, nic nie ma monopolu na wzrosty. Po znacznej aprecjacji korekta taka nie była by w dodatku niczym niespodziewanym. Jest jednak wiele argumentów wskazujących na to że o ile do niej dojdzie będzie ona stosunkowo płytka, prawdopodobnie znacznie płytsza od korekty na przykład w mieszkaniach.
Przede wszystkim w konkretnym przypadku gruntu rolnego mamy inwestycję która przez lata doznawała zdumiewająco stabilnego wzrostu. Lata znacznej podaży w czasie “przekształceń własnościowych”, przy ograniczonym czynnikami obiektywnymi popycie na ziemię rolną, sprawiły że wzrost cen był miarowy. Jednocześnie nie doszło do typowego dla sekularnych hoss hiperbolicznego przyspieszenia na końcu.
Powodem tego było to że stosunkowo niewiele gruntów, szczególnie w bardziej odległej przeszłości kupowano na kredyt. Wiele z nich również sprzedano po preferencyjnej cenie dotychczasowym dzierżawcom, poza normalną akcją rynkową. Innym czynnikiem stabilności cenowej jest naszym zdaniem również fakt że grunt rolny jest na ogół środkiem produkcji, mającym inną dynamikę cenową niż dobro detaliczne jak mieszkanie. Jeszcze innym czynnikiem stabilizującym są wspomniane dopłaty z Brukseli. W wielu wypadkach wymagają one od właściciela rozwinięcia co najmniej kilkuletniego projektu, zniechęcając go tym samym do krótkoterminowej spekulacji.
W sumie więc najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla cen ziemi rolnej obecnie jest naszym zdaniem nie tyle głęboka korekta porównywalna do cen mieszkań czy do 50% spadku na giełdzie ale raczej dłuższe oziębienie rynku ze stosunkowo płytką “cofką”. W przedłużającej się bessie w nieruchomościach mocniejszej korekcie ulec za to mogą głównie te nieruchomości gruntowe które z uwagi na swoje unikalne położenie od dłuższego już czasu osiągały wyśrubowane ceny rynkowe, przewyższające często wielokrotnie “plain vanilla” grunt rolny. Są to głównie nieruchomości o charakterze rekreacyjnym, a więc tytułowa łączka z autentyczną rzeczką przez nią płynącą czy np. grunty z linią brzegową jeziora, przy czym im jezioro większe tym grunt droższy. Tutaj istotnie obserwowaliśmy znaczne spekulacyjne przyspieszenie cen w ostatnich latach i głębsza korekta nie powinna być zaskoczeniem.
Czy trend wzrostowy, po okresie możliwego spowolnienia, powróci do obecnego tempa? Tutaj sytuacja jest bardziej złożona. Ceny ziemi rolnej w PL są ciągle niższe niż w wielu krajach EU, ale różnica ta znacznie się zmniejszyła. Nakazuje to ostrożność i sugeruje że dotychczasowe tempo aprecjacji musi ulec spowolnieniu. Drzewa nigdy nie rosną do nieba. W dalszej perspektywie mamy wyznaczone na 2016 ostateczne zniesienie ograniczeń w nabywaniu ziemi przez obcokrajowców. Podejrzewamy jednak że efekt tego będzie minimalny, z nieruchomościami rolnymi w byłej NRD już prawdopodobnie tańszymi niż w PL. Nadzieje (jednych, a obawy drugich) że Niemcy zaczną masowo wykupywać wtedy ziemie zachodnie na plantacje szparagów są mocno przesadzone.
Wszystko to razem wiele w ogólnym obrazie nie zmienia, choć życie inwestora niewątpliwie urozmaica. Ziemia jest i pozostanie w cenie nawet przy założonym wycofywaniu się EU z socjalizmu CAPu (common agricultural policy) i stopniowym przykręcaniu śruby z dopłatami.
Przyjrzyjmy się teraz jak porównywała się inwestycja w ziemię rolną z klasyczną inwestycją w akcje.
Rys.1 Cena hektara ziemi rolnej na poj.drawskim. Widoczny efekt akcesu do UE
Z zamieszczonego wyżej grafika widać że w okresie od 1995 inwestycja w hektar ziemi rolnej przyniosła średnio całkiem atrakcyjny zysk wynoszący ponad 730%. Przyrost wartości o 730% na przestrzeni 13 lat oznacza średnią roczną rentowność (CAGR) rzędu 17%. Grunt jako inwestycja pobił tym samym nawet doskonały w tym samym okresie run na giełdzie, gdzie indeks WIG (do piku w lipcu 2007) doznał porównywalnej aprecjacji rzędu 650% i miał średnią roczną rentowność rzędu 16%. Oczywiście dane te dla WIGu obecnie są dużo mniej imponujące – zaledwie 255% przyrostu wartości od 1995 i 10% CAGR.
Naszym celem w tym eseju nie jest jednak licytacja osiągów inwestycyjnych dwóch nieporównywalnych klas aktywów. Jest nim wskazanie że oprócz rynku tradycyjnych efektów papierowych jest duża klasa aktywów “namacalnych”, tangibles, które warto wziąć pod uwagę. Duży sektor stanowią tu nieruchomości wszelkiego rodzaju, mające generalnie inną charakterystykę niż papiery. Zapewnić one mogą pożądaną dywersyfikację i stabilność portfelowi inwestycyjnemu, w osiągach nie ustępując akcjom. Co oczywiście nie oznacza że wolne są od okresowych hoss i bess.
W następnym odcinku tej serii zajmiemy się zagadnieniem co rodzić powinna ziemia czarna aby dzięki błogosławieństwom unijnego socjalizmu byle nieużytek przemienić w drukarkę pieniędzy.
©2008cynik9
@cynik9
Dni wspolnej polityki rolnej w aktualnym ksztalcie sa juz policzone. Oczywiscie nie wszystkie doplaty znikna z dnia na dzien, tak ja sie pojawily. Nalezy jednak miec na uwadze, ze rynek stara sie dyskontowac wydarzenia przyszle i robi to zwykle z przesada.
Jeszcze jedno. Nieruchomosci, w tym rolne, generalnie kupowane sa na kredyt i to glownie latwa dostepnosc kredytu nabija ich cene. Co sie stanie jesli kurek z tanim pieniadzem sie zakreci?
Newsletter jest ok. Przeczytałem cały i nie raził mnie, choć jestem wyczulony.
Polecam analizę rynku złota:
inwestors gold fiz
@graf Nie jestem historykiem, ale z tego co wiem to własne państwo zawsze chce dobra swoich obywateli, i tylko od obywateli zależy jak skutecznie te dobra poukrywają. Obce państwa chcą naszego dobra tylko w wypadku wojny, co należy im zaliczyć na plus 🙂
Zaś jeśli ma być sprawiedliwość, to odszkodowania za utracony majątek powinny być przyznawane jego prawowitym właścicielom, a nie według klucza 'nasz/nie nasz’. Inaczej to całe prawo własności można sobie w zad wsadzić. Problem tylko kto miałby owe odszkodowania wypłacić i z czyich pieniędzy. Dla mnie żadna różnica czy moje podatki pójdą na reperacje dla niemców, czy dla polaków – najważniejsze żeby były przyznane według uczciwego prawa.
#bm
Nie wybiegaj tak daleko w przyszłość bo może jej tam nie być 😉
Można też posadzić las. Niewiele roboty, a inwestycja po 60-80 latach daje niezłe zyski;-)
@staly_czytelnik(u), @Cynik(u)
Uwazam, ze Niusletta jest ok i napisany niezłą polszczyzną. Występujące w nim błędy to błędy czeskie, bardzo rzadko polskie i wskazują moim zdaniem co najwyżej na czas goniący autora. Najgorszym jednak potencjalnym gatunkiem błędów byłyby nie błędy polskie czy czeskie, tylko merytoryczne. I tu jest Krugerrand zagrzebany. Jeśli takowe występowałyby, zmieniłaby się niewątpliwie ilość nowych zgłoszeń na kolejne egzemplarze tego odjechanego pedeefa. W jaki sposób? Ano, przekręcając złośliwie jedno z powiedzeń pewnego prezydenta: są przyrosty dodatnie i przyrosty ujemne…
A teraz krótki żarcik, mówi analityk do analityka:
– Nic z tego nie rozumiem!
– Spoko, ja ci wytłumaczę
– Aaaa tam, wytłumaczyć to i ja potrafię!
Skąd byli ci analitycy? Odpowiedź: Open Finance, Polska. Niestety.
Dowód: https://stooq.pl/n/?f=211874
Danych o rentowności nie kwestionuję. Ale skąd wzięli pomysły na tak kosmiczną historyjkę na wytłumaczenie wzrostu cen tego nadmuchanego papierzyska? Dostali cynk, że wojna idzie, albo że Bush szykuje zamach na Obamę? Wtedy to miałoby sens, zgodnie ze staropolskim przysłowiem „jak trwoga, do to dolara”…
pozdrawiam
Robert
(…) „inwestorzy byli wręcz gotowi dopłacić do pożyczanego kapitału w zamian za poczucie bezpieczeństwa” Hmmm… A może autorzy podsłuchali rozmowę pucybutów?
Zaraz ich o to zapytam.
Kupowanie ziemi ma sens jesli ktos planuje ja uprawiac/wydzierzawic, generalnie miec inny zysk niz tylko z samej aprecjacji jej wartosci.
Nawet jesli kiedys przyjdzie kryzys zywnosciowy, to przeciez „aby napic sie piwa nie trzeba zaraz kupowac calego browaru”!
Juz widze, jak dziani Forumowicze kupuja kilka, kilkanascie ha, dzielnie piela swa ziemie, sadza pietruszke i sprzedaja za „zywe zloto”… 😉
Owszem, moze pewna ilosc ziemi nie zaszkodzi miec w posiadaniu (do powiedzmy hektara), ale od razu kupowac Bog wie ile – bez sensu, IMO.
Tym bardziej w perspektywie podatku katastralnego, zniesienia doplat unijnych i innych „kataklizmow”. 😉
Jesli kogos stac na zakup 50 i wiecej hektarow, to prowadzenie PGRu zaczyna miec sens ekonomiczny. Chcac uruchomic sad wystarczy, rzecz jasna, mniej jednak by zarobic konkretny pieniadz trzeba postawic chlodnie, obsadzic kilkadziesiat hektarow np. jablkiem i wtedy cala zabawa sie sowicie oplaca (np. kolega brata). Z paroma hektarami nawet nie ma co zaczynac zabawy…
Ja tak wybiegnę trochę w przyszłość. Jak się domyślam kiedyś (za 2/3//5/10 lat) nadejdzie ten moment kiedy będzie już można zamienić swoje złoto (akcje, ETFy) zmniejszyć fizyczne zapasy na walizki (kontenery ??:D ) pieniędzy i cieszyć sie dostatkiem aż znowu ktoś „mądry” nie zacznie grzebać przy systemie finansowym… Prawda?
I zabawa zacznie sie na nowo. Ale wtedy już potomni będą sie o to martwić. Swoją drogą wartoby całe dwagrosze wraz z NewsLetterami jak juz za pare lat sie wysluza zarchiwizowac i puszczać/czytac kiedyś wnukom na dobranoc jak znowu przyjdą trudne czasy… A oglądając ostatnio zamieszczona serie filmików o historii pieniądza należy sądzić, ze prawie na pewno przyjdą.
A tak mnie naszlo na dobranoc.
bm
W sumie to ja lubię grunt czyli ziemię z dwóch powodów: po pierwsze, można sobie dom postawić. Po drugie można sobie ziemniaki, cebule i pomidory wyhodować. I jakby najgorzej było to się jakoś z tego przeżyje w tymże domu. Więc w tym sensie ziemia jest niezwykle wartościową rzeczą długofalowo niezależnie od lokalnych zmian cen.
Zresztą, światowo mamy kryzys z żywnością. Jej ceny rosną. Może się okazać, że ziemia rolna będzie dużo więcej warta niż się teraz wydaje.
Choć, tak poza tym, ja mam wrażenie, że wszelkie przewidywania są bez sensu w obecnej sytuacji.
at stały czytelnik
Jak Ci tak wadzi brak poprawnej polszczyzny to naucz się przecinki stawiać.
Zamiast studiować newsletter może rzeczywiście zapisz się do jakiegoś miodka i roztrząsajcie włos na czworo. tylko mam nadzieje że swoje badania nie bedziecie finansować z moich pieniędzy.
a swoją droga to język polski jest żywy i nasz.. użytkowników. jak Ci wadzi, to musi Ci wadzić język Kochanowskiego Reymonta, że o reju już nie wspomnę. Bogurodzica również powinna być wykreślona z polskich szkół.
i nie używaj słowa newsletter.jest to nieuprawnione zapożyczenie 😉
@ Wszyscy
Proszę uważać na kupowanie ziemi rolnej w Polsce, bo to jest kolejna bańka spekulacyjna. (Polecam: Patrick Artus, Marie-Paule Virard, „Wielki kryzys globalizacji”, str. 112.)
człowiek z nikąd
artykul dobry
oprucz ziemi to jeszcze doplaty (w tym takze od niekorzystnych warunkow polozenia dzialki) lub jakos tak
z uprawy ziemi mozna tez dobrze zarobic o ile wie sie co ,gdzie ,kiedy
np.marchew handlowa 40 ton
przemyslowa do 60 ton
buraki czerwone podobnie
@graf:
Dobry punkt. Tyle że PL traktowała własnych obywateli zawsze po macoszemu. Pisałem o tym we wpisie o obligacjach przedwojennych.
RG – jest zasadnicza różnica pomiędzy przyznawaniem rekompensat przez państwo swoim WŁASNYM obywatelom, nawet jeśli ponieśli stratę na skutek działań innego państwa, a co innego występowanie z roszczeniami do innego państwa. Z tego co się orientuję(z prasy, nie osobistego doświadczenia) to Niemcy którzy utracili majątek PO II WŚ(np na skutek wyjazdu z PRL) bez większych problemów wygrywają w sądach i odzyskują majątek.
Ja też zauważyłem że ludzie u nas generalnie popierają święte prawo własności, zwłaszcza gdy odnosi się do własności zagarniętej Polakom przez niedobrych sąsiadów lub komunistów. Poparcie słabnie jednak momentalnie, gdy to samo prawo własności zaczynają stosować jacyś Niemcy czy Żydzi w odniesieniu do nieruchomości w obrębie aktualnej RP.
@jacek:
Zwrot mienia zagrabionego przez komunistów nazywasz nonsensem i wariactwem?
Jest zasadnicza różnica między rekompensatą strat a dawaniem ziemi w naturze za friko, przy subwersji wolnego rynku. To drugie istotnie jest wariactwem i dobrze że ktoś w rządzie się po coś 2 latach opamiętał.
Czemu powiedzmy właściciel zarekwirowanej cegielni na Kresach ma być inaczej traktowany niż obszarnik któremu zarekwirowali 100 ha? Co z ciocią której bolszewicy ukradli srebrną zastawę?
Zauważ że nie chodzi tu o zwrot oryginalnego majątku ale o rekompensatę strat a te powinna być regulowane na poziomie czysto finansowym, a nie w naturze.
Przeczytałem dość ciekawy artykul dotyczący manipulacji cenami złota
https://seekingalpha.com/article/109210-the-manipulation-of-gold-prices?source=article_sb_popular
może sie komus przyda.
george
@ cynik
Otrzymałem dziś najnowszy newsletter.
Nie mogę go czytać, posługuje się pan okropną polszczyzną.
„Takich na przykład jak to że rząd RP w pewnym momencie zwariuje i zacznie swoją ziemię rozdawać gratis zabużanom. Wzburzyło to oczywiście “przedburzan” i poważnie zakłóciło wolny rynek obrotu ziemią. Na szczęście jednak nonsens ten długo nie potrwał i sytuacja powróciła w miarę szybko do normy.”
Zwrot mienia zagrabionego przez komunistów nazywasz nonsensem i wariactwem?
Mocno się w tym momencie rozczarowałem. Wydawało mi się, że na tym blogu popiera się praw do własności i potępia siłowe pozbawianie ludzi tego prawa.
Mam nadzieję, że to był tylko skrót myślowy.
niech zgadnę – w następnym odcinku będzie coś o orzechu włoskim? 😉