czyli gdzie kryzys tam i szansa
Odpowiedzmy więc z mety na pytanie tytułowe – nie, kryzysu nigdy nie trzeba się bać. Jak zawsze podkreślamy w DwuGroszach każdy kryzys to przede wszystkim szansa, a nie obawa! Obawa dotyczy jedynie tego aby nie znaleźć sie po jego nieodpowiedniej stronie… 😉
Często jedynie w następstwie zdrowego kryzysu i wynikającej z niego równie zdrowej paniki nabyć można po rozsądnej cenie coś do czego przymierzaliśmy się od lat a co zawsze było poza zasięgiem.
Mimo że zaniedbaliśmy trochę wątek nieruchomości ostatnio uważamy niezmiennie że nieruchomości są generalnie świetną, długoterminową inwestycją dla myślącego inwestora. W dużej większości wypadków na inwestycji w “tangibles” w postaci nieruchomości przeciętny inwestor wyjdzie znacznie lepiej niż “grając” na giełdzie na walorach których w pełni nie rozumie, powielając jak tysiące innych ruchy podpowiedziane im przez tabuny rozmaitych “doradców”.
To powiedziawszy podkreślmy w tym miejscu “myślącego”. W żadnym wypadku nie oznacza to gonienia za absurdalnie przewartościowanymi obecnie mieszkaniami w niektórych metropoliach w PL. Niestety, wielu ludzi zawęża pojęcie inwestowania w nieruchomości właśnie tylko do mieszkań. Bywa to przyczyną okresów euforii, po których następuje jednak okres przewidywalnej rozpaczy. Obie rzeczy mocno zresztą przesadzone i nie mające wiele wspólnego z racjonalnym inwestowaniem.
Sfera inwestowania w nieruchomości, czy bezpośrednio czy też poprzez odpowiednie instrumenty rynkowe, nie powinna przede wszystkim zostać zawężona do jednego rynku, naszym zdaniem. Z podobnych względów zawężenie inwestycji giełdowych tylko do WGPW bo akurat jest to platforma najbardziej znana, jest w każdym przypadku bezsensowną koncentracją ryzyka w jednym miejscu.
W szerszym spojrzeniu – świat jest duży i piękny, pełen ciekawych zakątków i niebywałych okazji. Rynki nieruchomości, w odróżnieniu od equity, są na ogół lokalne, znacznie się różniące od państwa do państwa czy nawet od regionu do regionu. Owszem, wymaga to czasem indywidualnego podejścia, ze związanymi z tym trudnościami i fatygą. Nic jednak nie dorówna, naszym zdaniem, potencjałowi i satysfakcji z bezposrednio wynegocjowanej umowy, z żywym partnerem po drugiej stronie stołu i z nieruchomością którą mieliśmy szansę poznać i z którą czujemy pewną więź. W przypadkach w których negocjowanie bezpośredniej transakcji nie jest praktyczne dostęp do obcych rynków możliwy jest poprzez pośredników czy też poprzez instrumenty giełdowe.
Nawet jednak gdy ograniczymy się tylko do PL możliwa jest cała gama inwestycji związanych z nieruchomościami, niekoniecznie zawężona jedynie do drogich mieszkań. Mieszkania w wielkich metropoliach zachowują się przy tym inaczej niż w mniejszych miastach, a te jeszcze inaczej niż dalej na prowincji (co nie oznacza że są tanie). Z drugiej strony mieszkania to tylko część rynku, są też domy a z nimi dużo większa różnorodność oferty. Interesującym sektorem jest sektor nieruchomości rolnych, o którym będzie osobny wpis. Są nieruchomości wakacyjne, czyli nasza ulubiona „łączka nad rzeczką”. Są siedliska. Można kupić las. Są nieruchomości komercyjne. Jest wiele unikalnych okazji w stylu starego młynu nad tąż rzeczką, z interesującym potencjałem który aż prosi się wykorzystać. Są dziesiątki innych możliwości, jak tylko dobrze poszukać.
Ale skoro jesteśmy już przy mieszkaniach w PL, rzućmy trochę światła ma perspektywy w tym kierunku. O tym ze stają się one zbyt drogie mówiliśmy już poprzednio, wskazując m.in. na rozjeżdżanie się cen w stosunku do możliwych dochodów z wynajmu.
Dlaczego ceny mieszkań w PL stały się tak wysokie? Jest to przewidywalny wynik nałożenia się na siebie kilku trendów. Duży, odkładany od wielu lat popyt spotkał się z eksplozją dostępności kredytów hipotecznych. Jeszcze nie tak dawno, o ile ktoś pamięta, nie było przecież po prostu żadnych kredytów mieszkaniowych! Mieszkania kupowało się za gotówkę. A tę, w odróżnieniu od kredytu który jest papierową obietnicą na lata, należało po prostu zgromadzić awansem bądź liczyć na pomoc rodziny. Nic dziwnego że limitowało to znacznie liczbę chętnych, a zatem popyt.
Z biegiem czasu do równania doszły dalsze trendy. Dwucyfrowa inflacja zmalała do procenta czy dwóch, zmieniając kompletnie pejzaż. Pożyczka która przy 10% byłaby nie do spłacenia przy 5% daje się znieść. Akces do UE spowodował wzrost kredytowej wiarygodności kraju i znaczny dopływ kapitału z zewnatrz. Wpłynęło to m.in. na szybkie umacnianie się krajowej waluty względem prawie wszystkich innych walut, w tym nawet franka szwajcarskiego. To z kolei uczyniło z tego ostatniego świetną alternatywę dla kredytów hipotecznych w złotych, z uwagi na dużo niższe raty spłat. Nie bez znaczenia była też znaczna poprawa na rynku pracy i bardzo szybko rosnące płace, ostatnio w tempie powyżej 10% na rok.
W końcu kombinacja kraju z rosnącymi cenami nieruchomości, wyzwolonego dostępnym kredytem popytu i rosnącej w cenie waluty przyciągnęła do PL sporą grupę zachodnich amatorów na apartament w Warszawie czy Krakowie.
W sumie mieliśmy okres w którym ceny mieszkań przez kilka lat rosły mocno. Szczególnie w wielkich metropoliach od 2004 tempo wzrostu cen doznało znacznego przyspieszenia, wchodząc na trajektorię która na dłuższą metę była nie do utrzymania. 5000zł/m2, 6000zł/m2, 7000zł/m2, 8000zł/m2, gdzie to się wszystko kończy?
źródło: Reas Konsulting, rednet Consulting, opinieekonomiczne.blox.plOtóz szansa jest że na jakiś czas właśnie się skończyło w 2007, i że przez pewnien okres ceny mieszkań będą teraz spadać. W rzeczy samej rysujący się trend spadkowy jest już wyraźnie widoczny. W komentarzu do wspomnianego artykułu jeden z dyskutantów podaje ciekawe ceny wywoławcze mieszkań za 1 m2:
Katowice:
14 luty 2008 – 4859 zł/m2
23 luty 2008 – 4838 zł/m2
15 maj 2008 – 4375 zł/m2
14 czer.2008 – 4337 zł/m2
Olsztyn:
14 luty 2008 – 5885 zł/m2
23 luty 2008 – 5677 zł/m2
15 maj 2008 – 5213 zł/m2
14 czer.2008 -5167 zł/m2
Wrocław:
14 luty 2008 – 7569 zł/m2
12 kw. 2008 – 7437zł/m2
15 maj 2008 – 7241 zł/m2
14 czer.2008 -7280 zł/m2
Kraków:
14 luty 2008 – 8446 zł/m2
23 luty 2008 – 8433 zł/m2
15 maj 2008 – 8147 zł/m2
14 czer.2008 – 7836 zł/m2
Częstochowa:
23 luty 2008 – 4313 zł/m2
23 marz.2008 – 4021 zł/m2
16 maj 2008 – 3900 zł/m2
14 czer.2008 – 3731 zł/m2
Jak głęboko mogą spaść ceny mieszkań? Czy mogą one spaść do, powiedzmy, poziomu z 2000 czy nawet 2003-4? Oczywiście wszystko jest możliwe na tym świecie. Naszym zdaniem jednak szansa na to akurat jest bliska zeru.
Cena mieszkania to cena materiałów, robocizny, gruntu, plus marża developera. Wszystko to oczywiście dramatycznie wzrosło w ostatnich latach. Jest całkiem prawdopodobne że cena wzniesienia 1 m2 mieszkania w Wwie, w zależności od technologii i miejsca, jest obecnie rzędu 4800 do 5500 zł/m2, plus marża dewelopera. Definiuje to najprawdopodobniej granicę opłacalności.
Cięższe czasy niewątpliwie położą kres deweloperskiemu eldorado z ostatnich lat i zmuszą deweloperów do znacznego przycięcia marż i obniżki cen. Nie wydaje się jednak prawdopodobne aby możliwa korekta mogłaby być zbyt głęboka. Nie pozwoli na to, naszym zdaniem, szereg fundamentalnych czynników.
Jednym z nich jest proces konwergencyjny do przyjęcia euro który sprzyja monetarnej sanacji. Najczęściej towarzyszy temu aprecjacja krajowej waluty oraz umiarkowane stopy procentowe. Dla osób z kredytami hipotecznymi, zwłaszcza we frankach szwajcarskich, nie powinno to zatem oznaczać specjalnego stresu. Jakiś czas temu spekulowaliśmy że wprowadzenie euro może zbiec się z rokiem organizacji mistrzostw Europy w futbolu – Euro2012. Domyślać się można że przygotowania ku temu będą również wywierać tonujący wpływ na głebokość możliwych spadków cen nieruchomości. Z jednej strony olbrzymie wydatki z tym związane doprowadzić mogą do pewnej presji inflacyjnej, wyższych stóp procentowych i mniej dostępnego kredytu. Z drugiej jednak ogrom realizowanych zadań infrastrukturalnych nieuchronnie wpłynie na dalszy wzrost kosztów w całym sektorze budowlanym, podnosząc poprzeczkę cenową wyżej.
Niezależnie od tego jak głebokie czy jak długotrwałe przewidywane oziębienie w sektorze nieruchomości się okaże, nie od rzeczy będzie zauważyć że wszystko co idzie w górę ma także okresy spadku. Po wieloletniej hossie dramatycznie windującej ceny mieszkań, w tym w przypadku Wwy o blisko 100% w ciągu trzech ostatnich lat, nie od rzeczy jest zatem spodziewać się cofki rzędu kilkudziesięciu procent. Czy oznacza to niższe ceny? – prawdopodobnie tak. Czy oznacza kryzys – niekoniecznie.
To czy przewidywane oziębienie, które jest w gruncie rzeczy zdrową i przewidywaną reakcją rynku, stanie się zalążkiem jakiegoś “kryzysu” zależne jest od posunięć finansowych rządu. Można zaryzykować twierdzenie że o ile władze nie dopuszczą do szerszych turbulencji finansowych, jak na przykład do niekontrolowanej inflacji, załamania się waluty czy znacznego wzrostu bezrobocia, rynek nieruchomości po okresie zasłużonego odpoczynku wznowi po pewnym czasie trend w górę. To że paru deweloperów w tym czasie zbankrutuje i że jakąś ilość mieszkań najbardziej rozciągniętych amatorów łatwego kredytu zlicytuje komornik nie bedzie miało z kryzysem nic wspólnego.
©2008cynik9
W Szwajcarii mozna dostac kredyt na staly procent na 10 lat max. Obecnie jest to okolo 4.5%.
@cynik
„Cena mieszkania to cena materiałów, robocizny, gruntu, plus marża developera. Wszystko to oczywiście dramatycznie wzrosło w ostatnich latach. Jest całkiem prawdopodobne że cena wzniesienia 1 m2 mieszkania w Wwie, w zależności od technologii i miejsca, jest obecnie rzędu 4800 do 5500 zł/m2, plus marża dewelopera. Definiuje to najprawdopodobniej granicę opłacalności.”
„Zastosowanie bardziej miłosiernej statystyki przyjmującej że typowe odreagowanie zabiera z grubsza połowę zysku oznaczałoby powrót w rejon 4300-4500 zł/m2. Jest to mniej więcej poziom cen z 2005. Wątpimy jednak czy i taka reakcja jest prawdopodobna ponieważ wartości te wydają się już poniżej progu opłacalności”.
Dziwi mnie, że entuzjasta strategii „grzebania po śmietnikach” przejmuje się poziomem kosztów developera.
Poziom ceny ustala rynek, który nie będzie płakał, że developer kupił za drogą działkę, szczególnie gdy będzie miał znaczącą konkurencję na rynku wtórnym.
Cynik9: rynek hipotek w PL, z tego co wiem, nie oferuje wielu możliwości hipotecznych pożyczek stałoprocentowych. Z pobieżnego przeglądu wynika że jedynie niektóre instytucje je oferują (mybank, PKP BP)
Niestety, żadna instytucja w PL nie oferuje stałego oprocentowania… Jedynie w początkowym okresie (do 5 lat, a i to rzadko), a potem już zmienne. Podkreślam: żadna!
Powiem więcej… Z ciekawości zajrzałem na stronę pierwszego lepszego dużego banku w UK i… tam też fixed rate oznacza co najwyżej: 5-year purchase fixed-rate! Myślałem, że UK to prawie US. ;0
W związku z tym – pozwolę sobie i ja co nieco podsumować… 🙂
@Nazywanie „pożyczką hipoteczną” tego co jest w zasadzie kredytem obrotowym o oprocentowaniu WIBOR+marża, a do tego zabezpieczonego podmiotową nieruchomością stanowi bardzo niebezpieczną grę dla tego kto używa takiego kredytu do długoterminowego finansowania swojego mieszkania.
Wygląda więc na to, że WSZYSTKIE kredyty „hipoteczne” w PL zaciągnięte w ostatnich latach to po prostu niebezpieczna gra z koninkturą dla kredytobiorców. Powiem więcej – ta gra jest prowadzona najczęściej bez świadomości udziału w niej!
Pomijając wyjątki – wszyscy ci kredytobiorcy nie mieli innego wyjścia na sfinansowanie swojej nieruchomości, nie mówiąc o tym czy w ogóle zdawali sobie sprawę z istnienia innych możliwości.
Po tym co zobaczyłem w banku w UK zaczynam się zastanawiać… A może fixed-rate mortgage jest tylko w US i wcale nie jest to wszędzie normą?
A, i nie chodzi mi o szczegółowy przewodnik, tylko o drążenie tematu obecnej sytuacji w kredytach na nieruchomości i uświadomienie tej sytuacji i związanych z nią szans i zagrożeń sobie i innym… 🙂
Panowie! Po uwłaszczeniu mieszkaniowym wielu Polaków ma własnościowe mieszkania i nadal zyje w biedzie .To co proponuję jest produktem bankowym i podobnie jak miropozyczki jest dla banków
czymś pracochłonnym i nieatrakcyjnym.Najprotrzą formą tego układu mieszkanie za dodatek do renty, to obustronna umowa ,może
u notariusza obciążająca hipotekę,
by za to samo mieszlkanie ktoś nie brał kilku dodatków.
Jednak taka umowa jest przykra emocjonalnie gdy jeden płaci i czeka a drugi za długo żyje !
Lepiej to robic w jakiejś puli i dla małych dzieci ,jak kiedyś książeczki mieszkaniowe .
Można to robic maksymalnie z udziałem netu .
Zgadzam się ,że jest przestrzeń by również skupywać lokale za dodatki
i wynajmować .To już wymaga infrastruktury ,remontów ,terytorialnego umocowania i ma sporą przyszłość .
Drogi Cyniku!
ja nie mam czasu na taki byznes
i dlatego po prostu rzucam w przestrzeń globalnej świadomości pomysł, by kogoś zainspirować i ulżyc emerytom za życia bo sam niedługo do nich dołączę.
pozdrowienia
@Cynik9
Drogi Cyniku, szukam wartosci tam, gdzie nikt nie szuka.. Pamietasz mikropozyczki? Rozkwitly, poniewaz banki nie interesowaly sie tym segmentem (glownie ze wzgledu na koszty). Istenieje jednak model w ktorym taka dzialalnosc sie oplaca. Podobnie jest z lokalami czynszowymi.
Majac lokatora masz pewne oblozenie. A miejsca turystyczne? Niekoniecznie – np. gdy prognozy pogody sa fatalne, nikt Ci nie przyjedzie.. A jest to czeste nad Baltykiem.
Druga sprawa, najlepszy interes dla mnie (i tylko dla mnie) to taki, w ktory raz wlozywszy pieniadze czerpie z niego korzysci przez dlugi czas. Np. oczyszczalnie sciekow (kilka lat temu chcialem sie w to zaangazowac, ale przepisy to uniemozliwiaja – wylaczna domena panstwa, tzw. uzytecznosc publiczna), majac taki biznes uzalezniasz od siebie mieszkancow miejscowosci, przeciez musza gdzies odprowadzac scieki, gmina sciaga naleznosci i partycypuje w zyskach z przedsiewziecia. Podsumowujac partnerstwo publiczno-prywatne.
Podobnie mozna zaaranzowac gospodarke lokalowa. Tylko jest to powazne przedsiewziecie.
Dlaczego nie wejsc w lokale czynszowe?
Przeciez wielu rodakow nie stac i nigdy nie bedzie stac na wlasne mieszkanie, a musza gdzies mieszkac. Mozna co prawda wynajmowac od roznych ludzi, ale zazwyczaj jest to kosztowne i czlowiek nie zna dnia ani godziny gdy bedzie musial sie wyprowadzic, bo ktos wlasnie sprzedaje mieszkanie albo cos mu nie pasi. A umowa? To tylko swistek, zawsze stan lokalu moze byc nieodpowiedni , sasiedzi moga zaczac sie uskarzac itd.
Niewazne. Wracajac do meritum, jest wiele osob ktore maja niskie dochody, nie pozwalajace na zakup mieszkania, jednoczesnie na tyle duze, ze moglyby sobie pozwolic na wynajem niedrogiego lokum. Przeciez taki ktos nie potrzebuje wielu wygod, dzakuzi, toalety wiekszej niz garaz, ogrzewania podlogowego albo klimatyzacji itp.
Chodzi o znalezienie segmentu, ktorym nikt sie nie interesuje, a z ktorego mozna niezle zyc przez dlugi czas. Taka wlasna emerytura.
Przeciez takie osoby decydujac sie na wynajem po konkurencyjnej cenie raczej nie beda kupowaly mieszkania – bo i po co? Jesli wliczajac koszta kredytu wyniosloby to ich duzo drozej.
Majac do wyboru: zycie na w miare przyzwoitym poziomie z wynajmem albo wlasny kat i wegetacje, co bys wybral?
Dotzentus
P.S.: Naturlanie pozostaje otwarte pytanie czy w Polsce inwestor zbilansowal by taka dzialanosc? Nie robilem zadnych oszacowan, ale kto wie, moze by sie oplacilo…
Tak sobie mysle, ze troszke podobna dzialanosc prowadza TBSy i nie narzekaja na brak chetnych, mimo ze lokal nie jest wlasnoscia najemcy! Gdyby tylko system TBSow byl bardziej wydolny, nie byloby potrzeby do podobnych rozwazan.:)
@Dozentus: Kazdy starszy czlowiek ma jakies zaskorniaki, kilka kilkadziesiat tysiecy. Gdyby utworzyc fundusz, ktory udzielalby kredytow…
„Fundusz” taki nazywa się bank, czyż nie? Wariantem tego jest kooperatywa w rodzaju amerykańskiego credit union, która wycina pośrednictwo banku, ale sama tez jest mocno regulowana.
W normalnym państwie nie powinno byc żadnego problemu aby posiadająca jakąś gotówkę starsza osoba udzieliła młodemu małżeństwu bezposrednio pożyczki hipotecznej, szczególnie tzw. second mortgage. Doskonały deal dla obu, pod zastaw nieruchomości. W PL nic z tego jednak nie będzie dopóki nie będzie można, w razie konieczności, wyegzekwować zobowiazania wyrzucając niepłacącego dłużnika na bruk w dwa tygodnie i dopóki społeczeństwo jako całość nie zrozumie że jest to w jego własnym interesie, nie nawet „kamienicznika-krwiopijcy”. Jaki prywatny wierzyciel/inwestor będzie inaczej chciał się szczypać z wykurzaniem niesolidnego dłużnika przez lata, procesować się, szukać lokalu zastepczego i inne nonsensy?
Druga idea lokali czynszowych po rozsadnych cenach to o ile dobrze rozumiem pomysł prywatnego funduszu inwestującego w nieruchomości. Różne formy są możliwe, czemu nie. Tylko na Boga po co w jakieś lokale czynszowe? Są przecież setki bardziej interesujących rzeczy, m.in. obiektów wakacyjnych z gwarantowanym obłożeniem czy choćby moteli.
@świstak:
Trochę niejasne, a nie chcę robić tu offtopic. Proponuje kontakt emailowy.
@Dozentus:
Ogólnie to nie bardzo widzę różnicę między podatkiem od nieruchomości a podatkiem katastralnym. W większości krajów z tego co wiem płaci się coś od wartości domu, albo bezpośrednio jakiś %, albo poprzez rozmaite wzorki z fikcyjnym „dochodem katastralnym” itp. Nie musi to per se oznaczać zwyżki sumarycznych danin.
Ale to że w oszalałym na punkcie podatków państwie każda okazja do ich skokowego podwyższenia jest dobra to inna para kaloszy… 🙁
@Swistak,
Myslalem nad podobna forma ale innego biznesu:
Kazdy starszy czlowiek ma jakies zaskorniaki, kilka kilkadziesiat tysiecy. Gdyby utworzyc fundusz, ktory udzielalby kredytow mlodym malzenstwom na zakup wlasnego lokum, na przyzoitym poziomie oprocentowania (powyzej inflacji), to taki biznes moglby odniesc sukces. Mysle, ze raczej latwo powinno dac sie przekonac staruszkow, jesli by zagwarantowac ochrone kapitalu.
Niestety, potrzeba sporo gotowki by oddzwiek spoleczny byl odpowiednio duzy (reklamy, oddzialy w miastach powiatowych, moze franczyza?).
Inny pomysl to lokale czynszowe po rozsadnych cenach. Czyli inwestujesz kapital ludzi, gwarantujesz pewny zysk i ochrone wkladu, jednoczesnie inwestujesz go w nieruchomosc (najlepiej rynek wtorny – bo JUZ jest, nie trzeba budowac, kapital od poczatku pracuje na siebie). W zainteresowaniu takiego biznesmena powinny byc raczej nieruchomosci z dolnej polki, o niskim standardzie ale w dobrej lokalizacji (zwlaszcza pod wzgledem komunikacyjnym i zaopatrzenia – czyli sklepy). I znow pojawia sie klasyczny problem, mianowicie trzeba miec pewien wklad wlasny na rozkrecenie biznesu. Mozliwe, ze wcale nie tak ogromny… 🙂
Dotzentus
Witam wszystkich,
Nigdzie wczesniej tego nie widzialem, ani we wpisach, ani w zadnym artykule.
Chodzi mi o przyczynek do cen nieruchomosci. Zwroccie, szanowni Czytelnicy uwage, ze wchodzacy lada moment kataster przytnie nieco skrzydla kredytobiorcom. Ci ktorzy maja hipoteki i z ogromnym bolem splacaja rosnacy kredyt, gorzko zaplacza… Policzcie tylko: mieszkanko 300 tysiecy, z tego 1% = 3000. Dzielac na 12 miesiecy mamy okragle 250 zlotych wiecej do kredytu.
Ponadto rosnaca inflacja, zwlaszcza najbardziej dotkliwe ceny zywnosci i energii, i mamy kryzys na rynku kredytowym jak sie patrzy.
IMO, kataster moze byc gwozdziem do trumny dla „golodupcow”. [wybaczcie okreslenie] Jest to skokowe podrozenie kredytu o znaczna kwote.
Pytanie kiedy to dobrodziejstwo dla rynku nieruchomosci wejdzie w zycie?
Prawdopodobnie, jak swierszcze piszcza w trawie i zaby rechoca, ma to miec miejsce w 2010 roku.
No ciekawie zapowiada sie sytuacja w Kraju, zapewne niezle wydrenuja kieszenie obywateli… Przeciez wartosc nieruchomosci ustalana ma byc na podstawie wycen rzeczoznawcow – tych samych, ktorzy szacuja wartosc dobytku obywatela, nacjonalizowanego na cele spoleczne (.. po grubo zanizonej, rzecz jasna, wartosci – w przypadku podatku katastralnego z pewnoscia sie poprawia, jako ze nic w przyrodzie nie ginie, takze niedoszacowane poprzednio wartosci;).
Przyszlosc rysuje sie na rozowo…
Dotzentus
Cyniku ! Co sądzisz o biurze pośrednictwa między emerytami a młodymi małżeństwami w nabyciu mieszkania na raty ,które byłyby dodatkiem do niskich emerytur czy rent.Musiała by to byc pula mieszkan bo trudno byłoby wiązać zainteresowanych jednocześnie .
Strona w necie ,przejrzysty regulamin ,moze status fundacji ?
No i skończyło się na strachu. Ten co dołuje kurs złota wyciągnął Dow Jones’a z zapaści na plus mimo samych negatywnych informacji z zewnątrz. Widocznie FED drukuje kasę i rzuca od razu na giełdę. Ciekawe jak długo?
Cynik ma rację. Szwajcarskie banki też umoczyły i tracą wiarygodność, a papierowego franka jest tak samo łatwo wydrukować (czy wyciągnąć z kapelusza) jak dolara.
No dzisiaj Dow przebił 11.750 i zobaczymy jak się dzień skończy w USA.
@świstak:
Pożytek ze złota w czasie kryzysu będzie taki sam dla jego posiadacza jak dla króla Midasa
Nigdy nie twierdziliśmy że złoto w kryzysie daje szczęście. Twierdzimy natomiast że pozwala cierpieć w komforcie… 😉
Oni nam zaufali dając kredyty hipoteczne
Ja bym zawiadomił o tym Szwajarów bo pewnie jeszcze nie wiedzą 😀
Jedyne okazane zaufanie które widzę dotyczy banków w PL i ich wiary że pozbawiona ryzyka bonanza wciskania populacji niebezpiecznych zmiennoprocentowych kredytów obrotowych zabezpieczonych nieruchomością pod mylną nazwą „pożyczek hipotecznych” będzie napychała im kabzę w nieskończoność, he, he. To że kredyty stoją przypadkowo w tej czy innej walucie nie zmienia tutaj tak naprawdę wiele…
pozdr.
@piter:
Bardzo ważny punkt. Obawiam się że jest to w dużej mierze racja – rynek hipotek w PL, z tego co wiem, nie oferuje wielu możliwości hipotecznych pożyczek stałoprocentowych. Z pobieżnego przeglądu wynika że jedynie niektóre instytucje je oferują (mybank, PKP BP), do tego ze specyficzymi ograniczeniami co do terminu, oprocentowania czy waluty.
Co więcej, włos się dosłownie jeży na głowie od poziomu hochsztaplerstwa i naciągania jak się czyta oferty pożyczek „hipotecznych” o zmiennym oprocentowaniu, generalnie imitującym WIBOR/LIBOR. Wiele z tych quasi-outfitów najwyraźniej nie stać nawet na przyzwoitą stronę internetową, jedno co chcą to nagonić łatwowierną ofiarę do „rozmowy z ekspertem”, ha, ha, ha.
To powiedziawszy wyłóżmy rzecz jasno:
1. Kupowanie nieruchomości na ogół, dla wiekszości, jest zobowiazaniem na dłuższą metę. Pożyczka hipoteczna zasługująca na tą nazwę powinna być IMO stałoprocentowa na przynajmniej 10 lat. Daje to zwłaszcza niedoświadczonemu inwestorowi czy pierwszy-raz właścicielowi przynajmniej jakąś dozę stabilności i bezpieczeństwa. Nazywanie „pożyczką hipoteczną” tego co jest w zasadzie kredytem obrotowym o oprocentowaniu WIBOR+marża, a do tego zabezpieczonego podmiotową nieruchomością stanowi bardzo niebezpieczną grę dla tego kto używa takiego kredytu do długoterminowego finansowania swojego mieszkania. Caveat emptor! Jednocześnie stanowi pozbawionego jakiegokolwiek ryzyka samograja dla banku.
2. Misją DwuGroszy jest jednak przede wszystkim stymulowanie myślenia i rozsądku, a nie oferowanie szczegółowego przewodnika.
Naszym zdaniem byłoby nie od rzeczy aby rynkowi hipotek w PL przyjrzała się dokładniej Komisja Nadzoru Finansowego. Obecna mieszanina poziomu zadłużenia, dużej większością pożyczek zmiennoprocentowych, przewartościowanych i spadających nieruchomości oraz rosnących stóp procentowych może być disaster waiting to happen.
Cyniku ! Był audyt w forcie Knox gdy kręcili Bonda oo7 .Jako adwokat diabła uważam ,że najlepsza lokatą
są produkty we CHF banków szwajcarskich .
Pożytek ze złota w czasie kryzysu
będzie taki sam dla jego posiadacza jak dla króla Midasa .Wazniejsza dla przeżycia będzie ludzka solidarność i zdrowy rozsądek a dopiero po bardzo długim czasie powstanie jakis bank
skupujący złoto .
Mam Cyniku pytanie czy mozna wymóc na Rządzie Unie monetarna z CHF .
Oni nam zaufali dając kredyty hipoteczne teraz pora na nas .
Może na poczatek pozbadżmy sie złotówek i zacznijmy uzywać CHF .
Postawmy władze przed faktem dokonanym, a wtedy nikt nam nie wciśnie na siłę euro.
Szwajcarzy nie wybieraja sie do Uni ani nie wprowadzą euro.Zaden unijny polityk im nie poskoczy bo ogłoszą publicznie stan jego konta.
@goldfinger: zbijanie kursu złota na początku sesji USA
Aż oprawiłem grafik tego spadku w ramkę, do skomentowania w najbliższej edycji DwaGrosze NewsLetter …
Wydaje się że źródłem ewidentnej paniki i gorączkowego naciskania na hamulec może być DowJones zbliżajacy się po raz trzeci od marca w pobliże krytycznej linii 11750 (dawnego rekordu z 2000). Gdy to pójdzie może dojść do swoistej Niagary i ostatecznego kolapsu inwestycyjnego morale. Bardzo możliwe że FED tego właśnie najbardziej się obawia, starając się uczynić potencjalną drogę ucieczki kapitału mniej atrakcyjną.
Już drobny procent kapitału uciekającego z akcji a lądującego w złocie może je wznieść na nową orbitę, ze zwielokrotnionym efektem psychologicznym na resztę rynków.
Srebro jest istotnie trudniej kontrolować w tym sensie że rządy i banki centralne posiadają niewielkie rezerwy fizycznego metalu. Nie przeszkadza to jednak jawnej manipulacji w kontraktach terminowych. Dzieki której zawdzięczamy jednak że srebro jest w cenie w jakiej jest… 😉
—————-
(wcześniejsza wypowiedź z anulowanym linkiem)
Jako, że jestem prostym człowiekiem powiem to co myślę maksymalnie prosto. 😉
1) Wprowadzenie kruszcu w postaci papierowej (ETF, pieniądz papierowy ;-)) pięknie umożliwia każdą manipulację.
Ja sprzedaje tobie po jakimś czasie ty mi. (zauważcie, że tak się dziwnie składa, że handel złotem jest zwolniony od VAT’u)
2) Jeśli osoba trzecia (detalista) chce kupić kruszec to rozsądne prowizje występują przy 12 kg sztabkach. A to dziwne, nie?
3) Informacja jest w pełni kontrolowana. Czyje są media z wyjątkiem kilku blogów 😉 (co nie podoba się KE – zakneblować!)
4) Wiedza jest dobrem rzadkim – Czemu tygrys z NBP wtopił w ostatnim roku 12 mld zł 😉
Dopiszcie ciąg dalszy to może być pouczające. 😉
G.F.
witam,
czy mozna w jakis sposob (pomijajac propagande) zanizac kurs zlota bez pozbywania sie kruszcu? zastanawia mnie oplacalnosc tej obrony. jest taka madra zasada: „never reinforce failure”. nie sadze, zeby wielcy tego swiata jej nie znali.
operacja bylaby oplacalna gdyby mozna bylo potem kupujacego z tego zlota obrabowac.
naiwnie wyobrazam sobie, ze ktos teraz sypie zlotem na rynek, ale przeciez chetnych do kupna nie brakuje. jesli ktos sie pozbywa fizycznego zlota, to to przeciez musi bolec :> a jesli nie, to co sie dzieje? mamy do czynienia z jakims planowanym oszustwem/rabunkiem?
czy moglby ktos rzucic troche swiatla na ten temat?
pozdrawiam 🙂
@cynik9: Poza tym pozycja w nieruchomosciach na czas inflacji nie jest generalnie złą ideą, szczególnie gdy poziom zadłużenia i jego struktura są wybrane z sensem.
Jak wybrać z sensem strukturę zadłużenia w PL? Wracam tu do tematu fixed rate mortgage – w PL takie coś nie jest oferowane, więc w zasadzie nie ma wyboru. No chyba że kupować poza PL i to dość daleko, co w większości przypadków chyba nie bardzo ma sens…
Też od jakiegoś czasu intryguje mnie zbijanie kursu złota na początku sesji USA (spadek pionowy o 20-30 $).
Jeśli przyjąć cenę złota jako pewnego rodzaju termometr wskazujący temperaturę rynku to wygląda na to że ktoś stara się trzymać ten termometr w zamrażace. Pytanie czy jest realna szansa na „wyciągnięcie wtyczki”?
Padło kiedyś na forum zdanie JFK o tym, że złota jest na tyle mała ilość, że można go łatwo zmanipulować. Wniosek: w przyszłości srebro będzie wygodniejsze do oparcia na nim rozliczeń – dlatego jego cena jest taka niestabilna (obecnie) – trudniej je kontrolować. Myślę, że pomimo większego ryzyka spadków srebro daje większe prawdopodobieństwo wygranej. (np. Chiny historycznie opierały sie o srebro).
Hmm… Dlaczego fizycznie zniknęło z rynku?
G.F.
P.S. Jeśli mój wywód jest zbyt oczywisty to: prosze usunac wpis.
@anonimowi:
Ponawiam apel do „anonimowych” którzy dodają tutaj wiele cennych uwag aby wybrali sobie bardziej specyficzny ID bo często utrudnia to reakcję – jak dzisiaj. Przynajmniej „anonimowy” + jakiś_numer_od_1_do_100 ….
@sprzedawca: cenny link, dziękuję bardzo. Szybka konkluzja: statystyczne pokłosie boomu w nieruchomościach to średnio, lekko licząc, cofka o ponad 50%.
@anonimowe blogi: Proponowałbym skojarzyć tę informację ze sprawą presji na ratyfikację Traktatu Reformującego.
Powtórzę jeszcze raz za M.Thatcher – euro- gigantomania i budowa euroimperium stanowi poważne zagrożenie wolności. Timing tej wzmianki nie mógłby być lepszy – czy potrzeba bardziej komunikatywnego przykładu? Ale czy lemmingi wolności istotnie potrzebują?
@Chris50: „Europarlament: blogi są groźne, bo anonimowe”.
To jest szersza akcja. Właściciele mediów tradycyjnych zorientowali się, że internet jest dla nich śmiertelnie niebezpieczny i zamierzają wprowadzić kontrolę publikowanych w internecie treści (oczywiście przy pomocy polityków i policji).
Właśnie przeczytałem na Onecie, że Europarlament chce objąć kontrolą blogi. „Europarlament: blogi są groźne, bo anonimowe
„Gazeta Wyborcza”: Musi być jasne, kto stoi za blogerami. Najlepiej, by deklarowali to sami blogerzy – uważają europosłowie. Taka rekomendacja znalazła się w raporcie Parlamentu Europejskiego, który przyjęła na początku czerwca komisja kultury”.
Ceny złota już wzrosły. Ktoś tę wirtualną nadwyżkę dewiz ma i chętnie zamienia na coś bardziej wartościowego niż dolary i euro czy inne waluty. Poza tym na całym świecie jest spora „szara strefa”, która chętnie pierze swoje lewe dochody i zamienia na coś bardziej konkretnego, co można zakopać bezpiecznie w ogródku, zamiast wywozić na odległe Kajmany
Rozwijając myśl A. to włascicielami tego samego złota mogą być banki centralne i rządy G8
Nie ma sie co dziwić ,że upijają się na smutno ,na każdym szczycie .
USA pewnie piorą tą inflacje epatująć społeczeństwo kosztami ponoszonymi przez NASA,kosztowne wojny, badania nad nowymi systemami obronnymi,walkę z AIDS i inne .Przy takiej zmowie milczenia
ceny złota nigdy nie wzrosną, bo po za G8 brak realnej siły nabywczej by zdemaskować ten gigantyczny Bluff.
Złoto wydobywane na bieząco pokrywa popyt detaliczny .
Cyniku! Czy członek WTA czy jakiejś innego stowarzyszenia nie wnosi depozytu kruszcowego ?
Nie wiem też czy Kowalskiemu.Brownowi,itp wyszło by na dobre takie tąpnięcie systemu
bankowego zajmującego się wirtualnym transferem zer i przejscie do handlu wymiennego .
O haosie i panice nie wspomnę.
Sytuacja w bankach „polskich” sposobem zwoalowanym wylozona:
O trwogo!
I kto ma jeszcze pieniazki w banku? 😉
Czy rzeczywiscie kryzys systemu bankowego w Polsce jest malo prawdopodobny??
Problem jeszcze w tym, że w Polsce nie było jeszcze kryzysu nieruchomości, więc nikt nie jest na to przygotowany. Kilka miesięcy temu znalazłem dane z krajów OECD od lat 70-tych dot. kryzysów nieruchomościowych. Opisałem u siebie (odrobina prywaty, proszę zerknąć):
https://zapiskispekulanta.salon24.pl/55147,index.html
@andy:
Dlatego właśnie zalecamy także pozycję w złocie… Poza tym pozycja w nieruchomosciach na czas inflacji nie jest generalnie złą ideą, szczególnie gdy poziom zadłużenia i jego struktura są wybrane z sensem.
Ale zgadza się, wszystkich klęsk i sytuacji ekstremalnych nie da się w pełni przewidzieć.
Jeśli nastąpią jakieś poważniejsze zawirowania na świecie to niewiele możemy przewidzieć.
Zgadzam się z całym wywodem, poza jednym wyjątkiem. Mianowicie zapewne są wszystkie czynniki, o których piszesz, a więc przygotowania do Euro – i do Euro 2012 – ale wszystko to wygląda dobrze o ile przyjmiemy ogólną stabilność finansową na świecie. Jednak ja się obawiam inflacyjnego kolapsu w USA, bo on z pewnością odbije się na Polsce (bo odbije się na całym świecie). W takim przypadku będziemy mieli i w Polsce wzrost bezrobocia i spadek wzrostu gospodarczego – i co wtedy?
Dziś ponownie, ktoś w jednej chwili zwalił cenę złota o 20$. Ciekawe są komunikaty wyjaśniające te zdarzenia. że niby wzrost kursu dolara, spadek cen ropy (który tak naprawdę nie nastąpił). To już trzeci czy czwarty raz od początku korekty i zawsze w tym samym czasie.
@anonimowy: czy aby FED nie sprzedaje co niecierpliwszym posiadaczom zielonych swych rezerw złota na zasadach certyfikatów własności i by złoto pozostawało nadal fizycznie w ich depozycie
FED i złoto – raczej wątpliwe, IMO. Natomiast nie ulega wątpliwości IMO że jest dużo więcej srebra „papierowego” niż odpowiadajacego mu metalu w postaci fizycznej. Być może nawet o rząd wielkości lub więcej.
Opinia zbieżna do Cynik9:
TATAJ
G.F.
Cyniku ! Może lepioej tego ie publikuj ?
Pomyśl ,czy aby FED nie sprzedaje co niecierpliwszym posiadaczom zielonych swych rezerw złota na zasadach certyfikatów własności i by złoto pozostawało nadal fizycznie w ich depozycie.
W ten sposób mozna to złoto sprzedawać wielokrotnie w nieskończoność !
to jest przykład bezcennej i niebezpiecznej informacji