JAK PRZEŻYĆ I PROSPEROWAĆ
POMIMO PAŃSTWA, SOCJALIZMU I KRYZYSU

Metale szlachetne


Aktualne ceny spot, 24h
1 oz = 31.1 g

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]


[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

Indeks akcji złota HUI, 6m
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Rynki dzisiaj





Archiwa 2GR

Nasi znajomi

Autor: cynik9 - 25.06.08

Czy bać się DŁUGIEGO kryzysu w nieruchomościach

czyli ile może potrwać odreagowanie

W poście “Czy się bać kryzysu w nieruchomościach” wyjaśniliśmy że kryzysu tego, jak i każdego innego, bać się nie należy. Co oczywiście niekoniecznie oznacza że kryzysu nie będzie. Kryzysy jednak mają to do siebie że przychodzą kiedy chcą, niezależnie od stanu bojaźni czy też odwagi populacji. Z drugiej strony wiadomo że stany lękowe w oczekiwaniu na przyjście jednego z nich nie sprzyjają racjonalności działań ku wyciągnięciu z tego jakiś korzyści czy przynajmniej ku ograniczeniu strat.

W reakcji na ten post drogi czytelnik zwrócił uwagę na ciekawe dane statystyczne dotyczące głębokości i czasu trwania różnych bess w nieruchomościach w krajach OECD.  Podsumowuje je tabelka obok:

re_crisis

Z tabelki tej, obejmującej 18 przypadków z lat 1973-1991, wynika że średnio w okresie hossy wzrost cen mieszkań wynosił ok.55%, zaś następujący po nim spadek wynosił średnio 31%. Oznaczałoby to że przeciętne odreagowanie rynkowe zabiera w przybliżeniu prawie 90% całego łącznego wzrostu podczas hossy. Ouch!

Gdzie stawia to naszą hossę w porównaniu? Wygląda na to że na prominentnym miejscu w czołówce!

Cena ważona 1m2 mieszkania w sześciu największych aglomeracjach w PL wzrosła w latach 2000-2007 od 2984 zł/m2 do 7565 zł/m2, a zatem o 154%. Nasza hossa była więc blisko trzykrotnie “silniejsza” niż statystyczna hossa OECD-owska! Nie mamy serca w tym miejscu nawet dopuścić myśli co by było gdyby spadek okazał się również proporcjonalnie większy! Zastosowanie bardziej miłosiernej statystyki przyjmującej że typowe odreagowanie zabiera z grubsza połowę zysku oznaczałoby powrót w rejon 4300-4500 zł/m2. Jest to mniej więcej poziom cen z 2005. Wątpimy jednak czy i taka reakcja jest prawdopodobna ponieważ wartości te wydają się już poniżej progu opłacalności.

Nieruchomości to jednak nie giełda gdzie po solidnym krachu jest szansa że szybko pojawi się znowu słońce. (chociaż i tu nie należy przesadzać – Dow Jones jest właśnie dokładnie tam gdzie był osiem lat temu…). Procesy cenowe w nieruchomościach zachodzą stosunkowo wolniej i mierzone są w latach prędzej niż w miesiącach czy tygodniach. Jak długo zatem mogłoby potrwać rynkowe odreagowanie w naszym przypadku? O ile znowu wierzyć statystykom – ból bessy trwałby statystyczne 5 lat i 8 miesięcy. Czyli gdzieś do drugiej połowy 2013. Oh, la, la.

Zanosi się więc na to że przekonać się będziemy mogli niebawem empirycznie o prawdziwości tezy o nieruchomościach które zawsze rosną “w dłuższym terminie”. Z tezą tą w DwuGroszach nie mamy specjalnego problemu. Jak zwykle jednak, najciekawszą niewiadomą w takich przypadkach jest to ile wynosi ów “krótszy termin”…

Oczywiście odreagowanie niekoniecznie musi oznaczać mocne nominalne spadki. Dla rozwiązania bańki może wystarczyć aby NBP z RPP podkręciły odpowiednio inflację i pozwoliły jej przez parę lat normalnie działać.  My w DwuGroszach widzimy także jedno rozwiązanie paranormalne możliwe jeszcze przed 2013.  Mianowicie wszystkie możliwe znaki na niebie i ziemi,  od  przepowiedni Nostradamusa i  Oriona po kalendarz Majów, a ostatnio nawet po organizację Euro2012 – wskazują zgodnie na koniec świata wcześniej, bo już w roku 2012. ;-)

Tym optymistycznym akcentem życzymy Drogim Czytelnikom najlepszych wakacji w zaczynającym się właśnie kalendarzowym lecie.

————–
dodane: 17.01.2009 – zmieniono fragment w czerwonej czcionce na jednoznaczny. Wcześniejsze sformułowanie niezbyt szczęśliwie prowadzało pewne zamieszanie interpretacyjne, trafnie wskazane przez kilku czytelników. Okazuje się że parę procentów na krzyż może być równie skomplikowane jak mechanika kwantowa… Bardzo dziękuję wszystkim za pomoc. cynik9

©2008cynik9

Share

23 komentarzy do: Czy bać się DŁUGIEGO kryzysu w nieruchomościach

  • Mateusz

    Cena wyjściowa = 100%. Po wzrostach 55% cena = 155%. Po spadku o 31% mamy 155% * 69% = 106%. Czyli bessa zjadła prawie cały wzrost wartości mieszkań. A nawet mieszkania były tańsze niż przed hossą jeżeli wziąć pod uwagę inflację …

  • cynik9

    @anonimowy:
    W artykule wkradł się błąd. Jeśli coś średnio podrożało o 55% a potem spadło o 31% to cena w porównaniu przed podrożeniem zmieniła się tylko o 6,95%.

    No i ? ;-)

    Liczby te są jedynie uśrednionymi wartościami z tabelki. Mówią dokładnie to co mówią i co {anonimowy} słusznie zauważa – że po wycieczce w górę i zjeździe na dół ceny nieruchomości lądują mniej więcej tam skąd się boom zaczął, plus może niewielka poprawka na inflację…

    Błąd widzę natomiast gdzie indziej – teza {anonimowego} jakoby wzrost cen w PL trwał tylko 2 lata nie znajduje najmniejszego potwierdzenia w faktach, o czym można się łatwo przekonać na przykład z tego grafika.

  • Anonymous

    Witam,

    W artykule wkradł się błąd. Jeśli coś średnio podrożało o 55% a potem spadło o 31% to cena w porównaniu przed podrożeniem zmieniła się tylko o 6,95%. Przykład, jeśli 1000zł wzrośnie o 55% otrzymamy 1550zł a gdy spadnie o 31% otrzymamy 1069,5zł.

    Warto dodać, że wzrost cen w tamtych krajach trwał naście lat a w Polsce 2 lata. Dlatego oczekuje spadku cen również w przeciągu 1-2 lat.

  • Anonymous

    Ja mam bardzo konkretny i pilny problem w sprawie zakupu nieruchomości.Pracuję w Anglii, oszczędności mam w funtach, i troche w złocie. Idzie kryzys, i mam nastawienie ‘doomerowskie’ w zwiazku z czym chciałem stopniowo wracać do Polski, gdzie nawet jeśli kryzys też będzie, to przynajmniej nie będę ‘bloody foreigner’ który kradnie pracę i zasiłki dzieciom albionu. (w kryzysie, prędzej niż później zaczną nas tępić). Chcę kupić za gotówkę, wynająć komuś do czasu kiedy powrót będzie konieczny ze względów czy to finansowych czy bezpieczeństwa osobistego. Te oszczędności które mam są w funtach i trochę w złocie. Na zakup skromnego mieszkania starczy mi, przy obecnych cenach, po zapożyczeniu brakującej reszty od rodziny. Jak dotąd, im dłużej z tym czekam tym większe własne oszczędności i niższe ceny mieszkań w Polsce. Tylko że zaczynam się obawiać co w 2009 będzie z kursem złotówki do funta. W USA prorokują po tych wszystkich bailoutach hiperinflację gdzieś w połowie 2009, w UK też bailouty, i mega dług publiczny więc inflacja na mój chłopski rozum powinna uderzyć tylko nie wiem kiedy, no a bladego pojęcia nie mam jak będzie ze złotówką? Czy dobrze mi się wydaje że na razie pozostanie mocna? jeśli tak to musiałbym się spieszyc, zwłaszcza jeśli, jak pisze Cynik, na dalszy znaczny spadek cen mieszkań nie ma co liczyć. Z drugiej strony, śpieszyć się z taką decyzją to strach.
    Więc jak to widzicie, stosunek PLN/GBP w 2009?

  • Markam

    @lukaszs: Gdzie tam bzdura. Widziałem je ostatnio w jednym filmie dokumentalnym o trzęsieniach ziemi.

  • Anonymous

    Cimoszewicz: Kaczyńskiemu w ogóle nie wierzę – to cynik.
    Zrodlo: Onet.

    Kurcze, czy może ktoś potwierdzić tą sensacyjną wiadomość? ;)

  • lukaszs

    @swistak: kapsuly mieszkalne w japonii to wedlug autora ksiazki “bezsennosc w tokio” jakas wielka bzdura i legenda ludowa :>

  • świstak

    Cyniku ! PKB nie odzwierciedla ani jakości życia ani rozsądnej i zdrowej struktury konsumcji.Stanowi dupochronny wskaznik dla polityków ,że Kraj się rozwija a zdrowe środowisko kurczy.ZUSowi brakuje 157mld bo Rząd nie płaci składek na ZUS pracownikom budżetówki,inaczej ZUS
    byłby moze samodzielny finansowo.
    Oficjalny kit to, że winne są emerytury pomostowe.Kto ukradł pieniadze stoczniowców ? Czy o.Rydzyk ma alibii ?
    Może rozwiązanie w nieruchomościach znależli Japończycy wymyślając kapsuły mieszkalne / cos ciut wiekszego od komfortowej trumny /
    pozdrowienia

  • Jacek

    Ciekawe jak to obliczyli, że akurat o 11:11 ? Dobrze, że nie o 6:66 :-)

  • Cynik9

    @astromarket: z Kalendarza Majów nie wynika aby koniec świata miał nastąpić w 2012 roku

    Inni tacy pewni nie są:

    what humankind should expect on Dec. 21, 2012, when the Maya’s “Long Count” calendar marks the end of a 5,126-year era? …

    On the winter solstice in 2012, the sun will be aligned with the center of the Milky Way for the first time in about 26,000 years.
    This means that whatever energy typically streams to Earth from the center of the Milky Way will indeed be disrupted on 12/21/12 at 11:11 p.m. Universal Time

    Brzmi groźnie… Ale skoro jesteś pewny na 100% że nic nam nie zagraża to mogę spać spokojnie… ;-)

  • Astromarket

    Ani z Centurii Nostradamusa, ani z Kalendarza Majów nie wynika aby koniec świata miał nastąpić w 2012 roku. Będziemy tylko przechodzić przez równik galaktyczny, ale nie wiem czego tu się bać.
    Proponuję już teraz rezerwować sobie miejsca na Sylwestra 2012, będzie taniej. ;-)

  • Bloxer- kułak i spekulant

    @ maslak
    zarówno u mnie na blogu, jak i cynik9 za mną, pod tabelą podajemy źródło: Quaterly Economic Commentary, issued summer 2007. Tak czy tak, dane powinny interesować rodzimych inwestorów.

    Dzięki na linkę do pełnej wersji
    Pozdrawiam

  • sniperslaststand

    Panie Cyniku, Pan fajne blogi czytuje i dobre źródła cytuje. To już króryś z kolei artykuł, w którym Pan przytacza tak wartościowe dane, że aż strach się bać.

  • maslak

    Do poczytania pełna wersja raportu.
    Polecam dobry zwyczaj znany z prac naukowych czyli podawanie informacji gdzie mozna znaleźć pelne źródło.

  • Jacek

    Nie sądzę żeby aż tak dużo energii poszło w budowę dróg, czy hoteli przed Euro2012. Myślę raczej, że tempo budów będzie takie jak zawsze. W końcu, pomimo gróźb odebrania Euro ze strony FIFAi UEFA, tak naprawdę wystarczy “tylko” zbudować 5 stadionów. I mistrzostwa “jakoś” się odbędą. Będzie trochę wstydu gdy kibice utkną w korkach i będą spać w namiotach, ale to wszystko.

  • Bloxer- kułak i spekulant

    ach i jeszcze jedno- UK nie bacząc na organizację znacznie większej imprezy sportowej czyli następnej olmpiady, właśnie pogrąża się w kolejnym (po 90-91 roku) kryzysie nieruchomościowym.
    W weekendowym Financial Times, jest wzmianka o kłopotach głównego inwestora, który zawiesił czasowo budowę wioski olmpijskiej, z powodu problemów z cashflow. Oczywiście wioskę wybudują, ale za dodatkowe funciaki z budżetu:)

  • Bloxer- kułak i spekulant

    uważam, że większość komentatorów przecenia wagę Euro2012. Nie zapominajmy, że to tylko jedna impreza sportowa, długotrwałe trendy zależą od innych czynników, niż jeden silniejszy zastrzyk inwestycyjny. Jeśli fundamenty się zmienią (PKB spadnie mocno, Polacy przestaną coraz więcej zarabiać, wreszcie koszt kredytu wzrośnie) żadne rozgrywki piłkarskie nie pomogą. Do dalszego wzrostu cen potrzebne są czynniki długotrwałe, inne niż inwestycje w kilku miastach rozłożone na 4 lata.

  • Cynik9

    @łoś: Być może. Jest też inny efekt działający w podobnym kierunku – wzrost cen materiałów budowlanych, który powinien podnieść bottom line. W końcu na te wszystkie stadiony i autostrady potrzeba sporo betonu….

  • Takie Jeden Łoś

    Mam jeszcze jedna watpliwosc zwiazana z Euro 2012. Otoz jesli rzad zamierza wladowac w gigantyczna kase w budowe drog, kolei, hoteli itp., to czy przypadkiem nie zmniejszy to tempa budownictwa mieszkaniowego (ze wzgledu na brak mocy przerobowych firm budowlanych zajetych budowa obiektow o innym charakterze) i nie zatrzyma na jakis czas spadku cen mieszkan?

  • Sprzedawca

    Bloxer (występujący tutaj jako Sprzedawca, choć nie wie dlaczego:), niniejszym dziękuje Cynikowi9 za zwrócenie uwagi na wpis o kryzysach.

    Do takiego jednego łosia.
    W tym właśnie cały problem, że w Polsce kryzysu nie było, tym bardziej jesteśmy na niego narażeni i nieprzygotowani. W swoim wpisie zwracam uwagę również na to, że w stosunku do przeciętnych zarobków, cena 1m2 we Wrocławiu jest podobna do cen z Londynu. Czynnikiem działającym na korzyść dla nas jest to, że PKB wzrasta zancznie szybciej, więc zwyżki cen nieruchomości są absorbowane łatwiej, niż w krajach rozwiniętych. Co nie oznacza, że jesteśmy kryzysoodporni:)

    Polecam jeszcze kilka innych moich wpisów o nieruchomościach:
    – o alternatywnym sposobie wyceny inwestycji:
    http://zapiskispekulanta.salon24.pl/59440,index.html
    – o kryzysie w Irlandii:
    http://zapiskispekulanta.salon24.pl/70778,index.html

    http://zapiskispekulanta.salon24.pl/60883,index.html

    Pozdrawiam serdecznie
    Bloxer- kułak i spekulant

  • Cynik9

    @: wzrasta o 100%, a potem spada o 50%
    Myślę ze spadki w tej tabelce dotyczą %-tu przyrostu wartości w czasie hossy.

    @łoś: w trakcie naturalnych cykli
    O Danii i o Japonii’74 nie wiem. Ale nie wydaje się aby dzika spekulacja w Japonii z końca lat 80tych, w akcjach jak i w nieruchomosciach, miała cokolwiek wspólnego z “normalnością”…

  • Takie Jeden Łoś

    W tabelce duzo krajow wymienianych jest 2-krotnie. Wniosek z tego taki, ze pomiedzy kryzysami musialy tez byc hossy. Odstep miedzy kolejnymi kryzysami to od 8 lat dla Danii do 17 dla Japonii. Wniosek z tego taki, ze dane w tabelce dotycza krajow ustabilizowanych i dotycza wahan cen nieruchomosci w trakcie naturalnych cykli. W Polsce natomiast mamy boom po dlugim okresie zastoju i dodatkowo rownamy z sila nabywcza do Europy Zachodniej. Dlatego mysle, ze proby przenoszenia wnioskow wyciagnietych na podstawie tej tabelki na polska sytuacje moga sie zakonczyc niepowodzeniem.

  • Anonymous

    Anonimowy #1
    Po mojemu, jeśli coś wzrasta o 100%, a potem spada o 50%, to jest na poziomie wyjściowym, a nie o połowę wyższym od wyjściowego. Czy więc korekta będzie głębsza?