Samouczek na koniec boomu

W ciągu długich lat socjalizmu, wraz z atrofią rynku z języka wyparowały, jako nie mające zastosowań praktycznych, rozmaite terminy finansowe. Jak na przykład zysk… Po co komu był zysk w PRL, poza badylarzami? Albo hipoteka? Kto kupował dom na kredyt? Kto się wogóle kłopotał jakimiś stopami procentowymi? Ach, to były czasy… octem w sklepach płynące. Wszyscy wówczas wiedzieli że “Polak potrafi”. No i rzeczywiście, potrafił przeżyć i to.

Jedną z konsekwencji tego jest powrót do finansowego nazewnictwa w języku tubylczym. Zgodnie z duchem czasów, niektóre wyrażenia powróciły błyskawicznie. “Akcjami, “obligacjami”, “rentownością”, “giełdą”, “maklerem” i innymi możemy zadawać szyku prawie od początku kapitalizmu. Dłużej trwał powrót terminologii związanej z nieruchomościami. Po prostu brakowało z początku kapitału, na którego ukradz…pardon, wzięcie udziału w prywatyzacji, potrzebny był czas. Wraz z kapitałem pojawiła się następnie możliwosć nabywania nieruchomości na kredyt, a z nią potrzeba dalszego odświeżenia odnośnego słownictwa. Kiedy zaś obecny boom przejdzie w bust, wyostrzy to potrzebę przypomnienia ostatniej grupy praktycznych pojęć typu crash, foreclosure czy default, kończąc tym samym ten nazewniczy remanent.

Tak daleko jednak jeszcze nie jesteśmy. Za to w USA, które zawsze są w przodzie we wszystkim, nieruchomości właśnie sypią się już na całego i wogóle dzieje się cała masa bardzo pouczających rzeczy. Dlatego jako primeur proponujemy dziś, nieco awansem, mały samouczek dotyczący właśnie nieruchomości. Okaże się jak znalazł gdy problemy z USA przeniosą się szerzej do Europy, w tym i do przegrzanego rynku nieruchomości w RP. A w międzyczasie pozwoli to nam na przeszmuglowanie od czasu do czasu oryginalnej terminologii angielskiej, bez kłopotliwego szukania możliwych polskich odpowiedników na wszystko. W niektórych przypadkach nie wiemy nawet czy takowe istnieją.

Oto więc małe podsumowanie kluczowych dla zrozumienia co jest grane pojeć, i ich wyjaśnienie na zdrowy chłopski rozum…

—————
mortgage – po polsku hipoteka. Pożyczka której zabezpieczeniem jest nieruchomość.

lien – roszczenie w stosunku do zabezpieczenia. Jeżeli zabezpieczeniem (collateral) pod hipotekę z banku (creditor) jest dom, to bank będzie miał lien na nasz dom. Lien na zakup nieruchomości zostanie nagrany w jej księgach wieczystych.

encumbrance – każde skomplikowanie czystej sytuacji w księgach wieczystych wpisywaniem tam jakiś liens.

free and clear – sporadycznie występująca sytuacja “czystych” ksiąg wieczystych bez żadnych liens, określana zwyczajowo jako “czysta hipoteka”. Na liście gatunków zagrożonych wyginięciem. Spotykana głównie u ludzi którzy hipotek już nie potrzebują albo jeszcze się nie kapnęli że mogą je dostać.

creditor – kapitalistyczna pijawka, zwana czasem właścicielem hipoteki. Wykorzystuje debtora ściągając z niego comiesięczne spłaty hipoteki, powiększone o procent.

debtor – nieszczęśnik który wziął hipotekę i teraz musi żywić jej spłatami creditora.

collateral – zabezpieczenie pod pożyczkę dane creditorowi przez debtora, czyli w tym przypadku dom. Jeżeli nie płacimy hipoteki creditor odbierze nam collateral i go sprzeda. To czy z tego coś jeszcze zobaczymy zależy od naszej equity.

equity – ta część domu która jest “nasza”. Czyli to co zostanie nam w kieszeni gdy dom na który nas nie było stać od samego początku bank sprzeda w foreclosure i odliczy sobie z tego niespłaconą hipotekę. Kieszeń zakłada że uprzednio komornik pozostawił nam przynajmniej portki, inaczej naszą equity musimy trzymać w zębach.

negative equity – to co nas czeka gdy kupimy dom drogo a ceny dotkliwie spadną. Czyli za kilka lat. Hipoteka do spłacenia może wówczas przewyższyć wartość rynkową domu. Niefortunny debtor może zawsze dokonać dobrowolnej własnej eviction, czyli ochotniczo wynieść się na dworzec Centralny, zostawiając dom z kluczem w zamku. Wiąże się to jednak z ogłoszeniem bankruptcy, co nie wszyscy lubią. Poza tym nie wiadomo czy stanie się bankrutem jest jeszcze dozwolone w EU. Okres w którym chcący uniknąć bólu głowy z non-performing mortgage bank może okazać się bardzo elastyczny.

fixed rate mortgage – pożyczka hipoteczna oparta na stałej stopie procentowej. Czyli pożyczka “normalna”, dawnego typu, trwająca na ogół kilkanaście lat.

ARM – [adjustble rate mortgage] – pożyczka hipoteczna oparta na zmiennej stopie procentowej. Czyli tam gdzie cudowanie znane także jako financial engineering dopiero się zaczyna. Na ogół groteskowo niskie stopy procentowe na początek, potem wyższe i uzależnione od stóp rynkowych. Pożyczka dla optymistów chcących kupić dom na który ich nie stać. Przy szczęściu (podwyżka, niższe stopy, wzrost ceny domu) do zmienienia kiedyś na fixed rate. Przy nieszczęściu bank robi nam kuku i ogłasza foreclosure.

NINJA mortgages – skrót od No Income, No Job or Assets. Uniwersalna hipoteka, dawniej bardzo popularna w niektórych kręgach. Od debtora wymaga zdecydowanie najwyższego stopnia finansowej szarlatanerii, z czego korzysta creditor od którego NIJNA mortgage nie wymaga nic – ani dochodu, ani pracy, ani żadnego majątku. Towar szybko psujący się, przeznaczony do szybkiego opylenia do Fannie Mae.

no doc mortgage – specjalna hipoteka dla dyslektyków oraz osób nienawidzących biurokracji. Do otrzymania pożyczki tego typu debtor nie musi przedstawiać żadnych dokumentów, poza możliwym wyjątkiem prawa jazdy.

performing mortgage – określenie hipoteki której raty są jeszcze ciągle regularnie płacone przez debtora. W USA obecnie typ szybko zanikający. Również na liście gatunków zagrożonych wyginięciem.

non-performing mortgage – odwrotność performing mortgage. Sytuacja coraz częściej spotykana w hipotekach typu ARM oraz nagminna w subprime mortgages. Czyli ból głowy dla creditora któremu kończy się strumień gotówki z instrumentu w który zainwestował. Przez co wartość tego instrumentu spada, często do zera. Dawniej następnym krokiem było na ogół wysłanie eviction notice do debtora. Obecnie CMOs ryzyka zdywersyfikowały tak dalece że nikt nie ma nawet zielonego pojęcia kto jest debtorem jakiej mortgage. W ten sposób pomyślna minimalizacja ryzyk częściowych zagwarantuje kolaps całego systemu.

mortgage in default – hipoteka w stanie non-performing której creditor stracił wszelką nadzieję że kiedykolwiek stanie się ona performing mortgage. Gość który nie spłaca pożyczki też jest in default.

delinquency – bardzo praktyczne określenie obejmujące każdą sytuację w której hipoteka stała się i jest do dziś non-performing. Status normalny dla hipotek subprime.

eviction – proces fizycznej separacji debtora hipoteki będącej in default i domu który był jej collateral. Trwa od 2 tygodni (Nevada) po kilka miesięcy (Kalifornia). W Europie lata, o ile przedtem creditor nie zwariuje. Duża różnorodność wariantów ekzekucji – od wyrzucenia na bruk po przeprowadzkę limuzyną do komfortowego mieszkania, wykombinowanego przez gminę i opłacanego przez resztę obywateli.

eviction notice – prawie nieznany w Europie dokument wysyłany debtorowi hipoteki in default przed startem procesu eviction. Na ogół o treści “jeżeli do [data1] nie zrobisz twojej non-performing mortgage performing to do [data2] ma cię nie być. sincerely yours. creditor”.

subprime mortgage – pożyczka hipoteczna która od początku nie miała szans aby kiedykolwiek stać się performing. Podstawowy surowiec do produkcji CMO. Prosta i tania w produkcji, trudniejsza do zbycia. Towar szybko się psujący. Szczególnie popularna wśród bezrobotnych oraz klientów w stanie bankruptcy.

foreclosure – process prawny inicjowany przez creditora hipoteki będącej in default, polegający na jej rozwiązaniu z jednoczesnym odebraniem zabezpieczenia (collateral), czyli domu, debtorowi. To drugie wymaga na ogół eviction. Definicja alternatywna – finał kupienia domu powyżej własnych możliwości finansowych.

bankruptcy – bankructwo, czyli ogłoszenie niewypłacalności. W EU wkrótce prawnie zakazane. Koniec wszelkich kłopotów i błogi stan ponownego zaczynania od zera. Koniec wszelkich mortgages i ich spłacania. Ale również koniec wszystkiego co by nadawało się na collateral pod nowe pożyczki, łącznie z wyniesionymi przez komornika meblami i telewizorem plazmowym. Nowy początek zaczynamy od roweru teściowej bo komornik zabrał także samochód.

CMO – [collateralized mortgage obligation] – najwyższy akt financial engineering. Polega na wepchaniu wielu hipotek w stanie non-performing w jeden papier i zbycie go jako „performing„. Skomplikowany produkt wykazujący znaczną wartość, ale trwającą jedynie dopóty dopóki nikt się nie spyta jaka ona konkretnie jest. Poczym wartość spada do zera a produkt staje się silnie radioaktywny. Czas rozpadu CMO równy jest czasowi rozpadu trzymającego go banku.

©2007cynik9