czy nieruchomości zawsze „ida w górę”?
Dłużsi stażem Szanowni Czytelnicy DwuGroszy zdążyli się pewnie zorientować że inwestycyjnie biorąc niektóre rzeczy podobają się nam bardziej niż inne. W tym generalnie biorąc tangibles – rzeczy które własnymi rękami można dotknać, sprawdzić, zważyć, zmierzyć – bardziej niż papier. Opuszczając na przykład sobie na stopę taką kilową srebrną sztabę i syczac z bólu można się od razu przekonać że ma się doczynienia z czymś konkretnym. Nie mamy natomiast podobnej sensacji jeśli chodzi o papier, produkowany wszędzie w gigantycznych ilościach jako falsyfikat wartości.
Czy derywatywa taka jak na przykład collaterized mortgage obligation (CMO) może mieć wogóle jakąś wartość? W niektórym przypadkach pewnie i może. Zwłaszcza zanim nie zaczniemy bardziej szczegółowo sprawdzać jaką, ha, ha, ha…. Tylko czy warto ryzykować? Zwłaszcza że takiego CMO, jako paru bajtów gdzieś na dysku twardym, nie można nawet użyć do zapalenia cygara, do czego USdollar wciaż się jeszcze jako tako nadaje…
Jednak nawet w tangibles warto zachować zawsze umiar i perspektywę. Typowe dla początkujących inwestorów wpadanie w nadmierną afekcję, nie poparte wiedzą, może bowiem i tu łatwo prowadzić do fałszywych decyzji, strat i rozczarowań. Wszystko ma bowiem swój czas, swoje cykle, swoją fluktuującą wartość i swoje zwyczaje. I wszystko zdolne jest ośmieszyć każdego inwestora i skompromitować każdą zbyt zuchwale głoszoną teorię.
Jedną z najpopularniejszych tangibles z którymi w dodatku każdy w jakiś sposób ma doczynienia są nieruchomości. A jedną z takich zuchwałych teorii jest bezkrytycznie powielane twierdzenie że nieruchomości (także akcje, BTW) zawsze rosną “w dłuższej perspektywie”.
Interesujący grafik poniżej pochodzi z uniwersytetu w Maastricht i zamieszczony został niedawno w dzienniku NRC Handelsblad.
Realne ceny kamienicy przy Herengrachcie w Amsterdamie na przestrzeni 360 lat (kliknij aby powiekszyć)Tytułem informacji – Herengracht w Amsterdamie to historyczna uliczka w samym centrum, nad koliście biegnącym kanałem, pełno zieleni. Reminescencja z czasów gdy Holendrzy i ich Kompania Wschodnio- Indyjska trzęsła światem a Amsterdam rozdawał karty. W dodatku blisko stąd do wszelkich innych miejsc i atrakcji jednego z najbardziej rozpoznawalnych miast świata. Słowem, kamienica nad Herengrachtem to szczyt szyku w nieruchomościach w Europie.
Odpowiadająca temu jest także cena – obecnie średnio 2,6 miliona euro. Ale nie o epatowanie cenami tu chodzi lecz o szersze spojrzenie na ewolucję ceny takiej kamienicy na przestrzeni lat. Chcemy sprawdzić na ile prawdziwy jest ten popularny szum o nieruchomościach idących “zawsze w górę” w “szerszej perspektywie”.
Grafik powyżej podaje właśnie przebieg ceny takiej kamienicy nad Herengrachtem na przestrzeni prawie 360 lat w warunkach realnych, to jest uwzgledniając inflację, zmiany walut i inne efekty. Mamy tu zatem unikalny zbiór czystych danych – faktyczną, realną cenę w obecnych euro tej samej kamienicy, stojącej tam nieprzerwanie od 360 lat.
Wynika z niego ze obecny poziom cen jest owszem, najwyższy od 360 lat. Wow! Czyżby zatem maklerzy, brokerzy i inni eksperci finansowi którzy przez 360 lat prali mózgi inwestoriatu mieli w końcu racje? Rzeczywiście, zważywszy że kamienica nad Herengrachtem jeszcze nigdy nie kosztowała tak wiele jak obecnie ktoś mógłby dojść do tej konkluzji.
Tyle że byłaby to konkluzja tak fałszywa jak banknot trójdolarowy! Prowadząca w dodatku do zwodniczych wniosków. Jak bowiem widać bardziej prawidłową interpretacją byłoby powiedzieć że cena na przestrzeni wieków fluktuowała +/- 50% wokół pewnej stabilnej wartości (rzędu euro 1,5 m). Owszem, trafiały się wielokrotnie okresy kilkuletnich hoss i bess. Ale np. szczyt cenowy który miał miejsce w roku 1736 pozostawał niepobity przez ponad 260 lat. Jak na nasz smak, wygląda to raczej na “long term”… To że dopiero w hossie ostatnich kilku lat został on pobity, i to nieznacznie, nie upoważnia do generalizacji na temat rzekomego trendu obejmującego stulecia!
W grafiku widzimy dalej że, nie bez pewnej logiki, ceny nieruchomości były w ostrych minimach odpowiadających okresom powojennym. I tak inwestor kupujący kamienicę gdzieś w 1955 zwielokrotniłby do dziś swój majatek o ponad 5X (jeszcze raz, w warunkach realnej siły nabywczej, nominalnie jest to łatwo 100x i więcej). Natomiast inwestor który kupił tą samą kamienicę w 1732 roku po stu latach straciłby 4/5 ze swojej inwestycji! I musiałby czekać dalsze 130 lat jedynie po to aby móc ją sprzedać bez straty dzisiaj! Nabywanie kamienicy w 1732 roku musiało więc być klapą inwestycyjną na blisko trzysta lat. Szansa jest że nabycie tej samej kamienicy obecnie, po podobnie wysokich cenach, okaże się również klapą na podobny okres 300 lat. Czemu nie?
Jaki wniosek z tej wycieczki do Amsterdamu? Ano taki że bezkrytyczna wiara w twiedzenia o wzroście czy zniżce czegoś w “dłuższej perspektywie” – bez dalszych kwalifikacji – jest niebezpieczną iluzją. Gdzie zatem szukać sensu? Jedynie w statystycznych prawidłowościach, prawdopodobieństwach, w zmieniających się trendach różnej długości. Słowem myśleć. I wreszcie odnieść to wszystko do długości naszego horyzontu inwestycyjnego. Wszystko dłuższe niż to ma bowiem wartość względną. “In the long term, we are all dead” – powiedział kiedyś J.M.Keynes.
©2007cynik9
Jako jedyny istniejacy surowiec zloto przez cala historie ludzkosci bylo wymienialne na chleb.
Dawniej jego wartosc brala sie z rzadkosci wystepowania, urody i latwosci obrobki.
Natomiast jak dlugo istnieje cywilizacja techniczna tak dlugo zloto bedzie mialo wartosc, gdyz nie wchodzi w reakcje z pierwiastkowym plebsem i jako takie jest nazywane metalem szlachetnym. Cala chemia przemyslowa uzywalaby zlota gdyby tylko bylo troche tansze.
Teraz uzywa sie go tam gdzie nie da sie tego zrobic inaczej i tam gdzie niezawodnosc jest wymagana (np procesory czy plyty glowne w kompach)
Takze w dlugiej perspektywie o zloto bym sie nie martwil. To nie jest kwestia „umowy” a uzytecznosci.
No własnie problem ze złotem jest taki ,że jako metal czy surowiec jest NIC NIE WARTY a jego wartość wynika tylko z ułomności i umówienia sie ludzkości. Złoto jest w odróżnieniu do dolara dobrem ograniczonym ale jego wartośc wynika tylko i wyłącznie z umowy miedzyludzkiej. Ludzie jednak kiedys mogą się umówic na zupełnie inny wartosciowy ograniczony surowiec i złoto stanei sie bezwartosciowym swiecacym metalem.
Nie tak całkiem dawno zęby robiono ze złota.
Moje dwa grosze w odpowiedzi na poniższy komentarz.
Moze sie wiec okazac, ze mnogosc
zastosowan srebra jest pozorna. W momencie wzrostu jego ceny, prawdopodobnie zostanie po prostu w czesci zastosowan zastapione czyms innym.
No właśnie. I pewnie tak samo jest ze złotem. Gdyby było tańsze to by się nagle znalazły tysiące innych jego zastosowań. Złoto zawsze było drogie lub bardzo drogie więc bardzo nieliczne technologie używają złota, praktycznie tylko tam gdzie zastępuje ono inne jeszcze droższe pierwiastki.
@łoś: „W momencie wzrostu jego [=srebra] ceny, prawdopodobnie zostanie po prostu w części zastosowan zastapione czyms innym”
I to jest właśnie punkt – srebro w dziesiątkach zastosowań jest krytyczne i trudne lub niemożliwe do zastąpienia ale ilości zużywane są niewielkie. Dlatego cena srebra 3x wyższa IMO wiele nie zmieni, końcowe ceny produktów nawet tego nie zauważą. Spadnie tylko popyt na śmiesznie tanią srebrną biżuterię w PL 😉
@Graf & Cynik9
Czyli doszlismy do wniosku oczywistego – ze robi sie to co sie oplaca. Jednak wydaje mi sie, ze wiele zastosowan srebra wynika wlasnie z tego wniosku, czyli z faktu, ze srebro jest w sumie bardzo tanie. Skoro gram srebra kosztuje mniej-wiecej 1 PLN a do wyprodukowania wymienionej wczesniej na blogu przez Cynika9 aseptycznej gazy potrzeba go kilka miligramow, to uzywa sie go w tym celu, gdyz po prostu nie oplaca sie szukac czegokolwiek innego, czym by srebro mozna zastapic. Moze sie wiec okazac, ze mnogosc zastosowan srebra jest pozorna. W momencie wzrostu jego ceny, prawdopodobnie zostanie po prostu w czesci zastosowan zastapione czyms innym. Zeby to jednak osadzic trzeba zdobyc „przewage wiedzy”, czyli wgryzc sie w merytoryczna strone zastosowan srebra i ocenic na ile latwo srebro mozna z jakiegos zastosowania wyeliminowac.
@przewrotny:
„Past performance is no indication of future results”… grzmią zawsze prospectusy małym drukiem gdzieś u dołu…;-)
Małemu inwestorowi pozostaje jedynie myślenie i analizowanie szans…
——————–
P.S. link 600_lat_srebra z komentarza #2 pokazuje właśnie tą zależność w kontekscie historycznym.
Mam taką małą uwagę do cen srebra.
W którymś z artykułów pisał pan że jego cena w odniesieniu do złota od czasów antycznych oscylowała w granicach 1:10, 1:20. To by oznaczało że złoto zjedzie do 300$ w co nie wieże, albo srebro podjedzie na 40$. Po cichu licze na opcje srebro po 40$.
@parę uwag:
–>Odzysk PM z elektroniki. Już obecnie duży byznes, w szczególności w Europie, w Azji też. Szansa jest całkiem spora że Twoja złota sztabka jest też z odzysku…;-)
–>Ujęcie energetyczne. Autor patrzy… Produkcja surowców wogóle jest niesłychanie energochłonna. Najpierw wydarcie skały, potem jej zmielenie, a potem przetopienie tego, plus wszystkie stadia wokół tego, wymagają olbrzymich ilości energii. Rosnące ceny energii wprowadzą tu – że się tak wyrażę – nowe rozdanie kart. Poprzez faktor energii nie tylko same ceny ale prawdopodobnie także względna dostępność wielu materiałów ulegnie drastycznym przesunięciom w dobie PO.
Ciągle jednak nie bardzo widzę w jednym worku i PO, i globalizm/demokrację i obecny reżim fiat money bez pokrycia, razem. Wygląda na to że coś musi puścić. Z tego powodu dyskutowanie PO w kontekście cen w US$ widzi mi się trochę jak krzyżowanie dwóch niekompatybilnych pojęć z różnych epok… 🙁
Jest to o tyle ważne że do jakiegokolwiek inwestowania potrzebne jest a) zaufanie że reguły gry się jednostronnie nie zmienią w jej trakcie (a la ostatni freeze ARMs w USA) oraz b) że będzie odpowiedni układ odniesienia w stosunku do którego wyniki takiej inwestycji bedą mogły być mierzone. W obu tych kategoriach PO może postawić rzeczy na głowie.
>Jesli chodzi o odzysk srebra, to
>jest to chyba tak, ze sie go robi,
>gdy sie to oplaca.
Odzysk „wszystkiego” robi się wtedy gdy to się opłaca, w przypadku PeakOil może się okazać że opłacać będzie się biegać po polach i zbierać foliowe reklamówki żeby ropę(węglowodory) jako surowiec odzyskać. To tylko kwestia ceny.
>Czyli jesli cena srebra wzrosnie,
>to i bedzie sie je oplacalo
>odzyskiwac rowniez ze zuzytej
>elektroniki, a wiec popyt spadnie
>i ustabilizuje ceny.
Jeżeli będzie sie opłacało odzyskiwać srebro w bardzie energochłonnych procesach, to oznacza że jego cena znacznie wzrośnie. A zwiększona w ten sposób podaż może zahamować dalszy wzrost ceny, a nie spowodować jej spadek, bo spadek będzie oznaczać iż odzyskanie surowca z recyclingu stanie nie ponownie nieopłacalne.
A autorowi bloga polecam spojrzenie na cenę każdego dobra materialnego w ujęciu energetycznym – jestem zdania iż większość dóbr materialnych można przedstawić w Giga Joule’ach. Takie spojrzenie każe znacznie uważniej przyjrzeć się zmianą jakie wywrze na nas zwiększenie cen ropy.
@Cynik9 & @the3rock
Jesli chodzi o odzysk srebra, to jest to chyba tak, ze sie go robi, gdy sie to oplaca. Czyli jesli cena srebra wzrosnie, to i bedzie sie je oplacalo odzyskiwac rowniez ze zuzytej elektroniki, a wiec popyt spadnie i ustabilizuje ceny. Nie wiem jak jest w biotechnologii i lotnictwie – ile sie go tam zuzywa i jak trudny jest odzysk. Z tego co slyszalem, to w krajach azjatyckich juz sie odzysk metali z elektroniki prowadzi.
@The3rock (nie tylko)
Tak się zastanawiam, ile wymienionych i niewymienionych przez Ciebie zastosowań jest odporna na Peak Oil? Biotechnologia raczej powinna być dość odporna, lotnictwo raczej nie. Z drugiej strony jakiś czas temu słyszałem o srebrnych układach scalonych – osobiście uważam technologie informatyczne za sposób na zmniejszenie skutków PO – bo zmniejszy się transport.
Hmmm…. chyba dokupię srebra.
@łoś: dostarcza mi Pan materiału na całą baterię nowych wpisów…;-)
1. Stały dochód z inwestycji – czynsz czy dywidenda – jest ważnym a w niektórych przypadkach dominujacym rozważaniem w podejmowaniu decyzji inwestycyjnej. Nie ma o tym dwu zdań. Co więcej, czynsz netto, podliczony przez „wieki” może IMO być łatwo w rejonie wartości nieruchmości, jeśli nie powyżej. Ale nie o tym był ten wpis.
2. W srebrze sytuacja jest b. specyficzna. Dołek lub nie, chodzi o dynamikę bieżącej podaży, popytu i papierowych claims na srebro którego nie ma. Chodzi też nie tyle o samą cenę srebra ale jej relacje do złota i jak ta relacja się zachowa w wypadku możliwej ucieczki mas do wartości realnych. Powiedzmy sobie że pozycja w srebrze jest „educated guess” czy też oświeconą spekulacją. Powrócę do tego tematu za jakiś czas.
3. Fragment „po co komu srebro” jest natomiast herezją zbyt wielką do poradzenia sobie z nią w tej krótkiej rubryce, której również nie starczy do wyliczania setek zastosowań srebra. 😉
Ograniczę się więc do sparowania innej, bardziej zakamuflowanej – zużycie srebra w fotografii. Owszem jest to znaczny czynnik popytu i owszem, wykazuje tendencję malejącą. Ale prędko nie zaginie, zważywszy na cenę i dostępność w 3cim świecie oraz zastosowania profesjonalne (rentgeny etc). Najlepsze jednak że nie ma to większego znaczenia. Jest tak ponieważ znaczna część podaży srebra pochodzi z odzysku związanego właśnie z fotografią. Jeżeli więc obniży się z tego powodu popyt to spadnie i podaż.
4. W końcu, absolutnie nie bluźniłbym na żelazo! Od 2003 miało ono piękny rajd razem z innymi surowcami, potrając się mniej więcej w cenie. Nie były to takie fajerwerki jak w uranie czy choćby w niklu, ale też nie nic. A Hetyci niewątpliwie z zadowoleniem powitają wiadomość o żelaznym ETFie co ich uwolni od spekulowania w złocie… 😉
Witam,
Srebro jest metalem przemysłowym w dzisiejszych czasach.
Wykorzystuje się go przeważnie w:
– elektronice
– biotechnologi
– sztuce
– lotnictwie
ogólnie rzecz biorąc wykorzystuje się go wszędzie gdzie tylko można i jest to przydatne.
Dobrze to ujął kiedyś cynik9 w jednym temacie o srebrze, iż:
„Wspominamy o tym dlatego że w XX wieku, a szczególnie od jego połowy, doszło do dramatycznej zmiany. Podczas gdy złoto, ze swoimi niewieloma zastosowaniami pozostaje przemysłowo „bezwartościowe” i nadal jest z nami w tej czy innej formie, zastosowania srebra dosłownie eksplodowały. W dodatku wiele nowych jest wynajdowanych prawie co roku. W większości z nich srebro jest zużywane – raz zastosowane po prostu znika na zawsze, jak np przy używaniu aseptycznej tkaniny z cząsteczkami srebra do leczenia ran i oparzeń. Tylko w niektórych zastosowaniach, jak np. w fotografii, można i opłaca się część srebra odzyskiwać.”
Dlatego ceny srebra ogólnie powinny rosnąć gdyż popyt na nie bezie rósł. Aczkolwiek będzie się to stricte wiązało z ilością zasobów jakie posiadamy. A na dzień dzisiejszy mamy ich coraz mniej.
Pozdrawiam,
The3rock
@Cynik9
Jak sie tak patrzy na te krzywa dla srebra, to wcale nie wiadomo czy to tylko dolek raz-na-600-lat, czy osiagniecie stanu rownowagi, wokol ktorego rozpoczna sie oscylacje raz w gore a raz w dol.
Zastosowanie srebra w fotografii wygaslo i w sumie to ja nie za bardzo wiem po co komu teraz srebro jest potrzebne na wieksza skale. Jakie sa fundamentalne przyczyny dla ktorych srebro mialoby nagle zaczac rosnac? A na mieszkanie w Amsterdamie chetnych sie zawsze znajdzie. Widac tez, ze cena mieszkania oscyluje raz w gore a raz w dol, ale nie wiecej niz o 500%, a na ogol o 200%. Majac mieszkanie w Amsterdamie warte 2.5 mln teraz mam wiec nieomalze gwarancje, ze bede mial rownowartosc przynajmniej 1mln euro za 20-30 lat i staly dochod (netto sumarycznie rzedu 0.5 mln?) przez ten czas. Zas majac srebro warte 2.5 mln teraz, moge za 20-30 lat miec 0.5-1.0 mln i zadnych zyskow po drodze.
Za czasow Hetytow zelazo bylo drozsze od zlota a podarowanie komus obcemu zelaznego miecza czy noza bylo karane smiercia jako zdrada. Ile jest warte zelazo dzis?
@ito – „dokładność”
Pewnie że nie jest to dokładnosć do n-tego miejsca po przecinku… Ale po pierwsze chodzi o uniwersalny, poszukiwany artykuł – mieszkanie w „top” lokacji. Po drugie zaś myslę że ceny odniesione są do złota, które w Republice Połączonych Prowincji było środkiem płatniczym. Rządowo-inflacyjne gimnastyki na przestrzeni czasu wiele tego nie zakłócają.
@łoś – srebro „do tyłu 10x krotnie”
Yep. Dlatego też nie twierdzimy że „srebro idzie zawsze w górę” 🙂
Natomiast jakoś raźniej siedzieć w raz-na-600-lat dołku w srebrze niż na raz-na-260-lat piku nieruchomości w Amsterdamie. Widzi mi się….
pozdr.
Problemem takich zestawień, jest zawyczaj to, że bazują one na łatwo dostępnych, publicznych i (jak wiemy) manipulowanych danych o inflacji. Sam te dane wykorzystywałem ucząc studentów, więc wiem. 🙂
Stąd, jak łoś słusznie zauważa, ten fajny i dokładny wykres w rzeczywistości wcale taki dokładny nie jest. Jednak stwierdzenie, że nieruchomosci zawsze idą w górę jest z gruntu fałszywe, bo gdyby było prawdziwe to nikt by nie inwestował w nic innego.
Zresztą, jak się zastanowić, to teza, że „nieruchomości zawsze idą w górę” ma coś z samospełniającej się przepowiedni.
Czyli jakby Pan nabyl kolo roku 1650 srebro to bylby Pan do tylu ponad 10cio krotnie, a na zlocie by Pan stracil mniej-wiecej 3krotnie. Kamienica w Amsterdamie wyglada wiec z tej perspektywy calkiem niezle. Tym bardziej, ze w ciagu tych 350 lat lokatorzy pewnie bulili landlordowi calkiem przyzwoity czynsz.
600 lat srebra
Usmiecham sie sceptycznie po przeczytaniu tego wpisu. Po pierwsze nie za bardzo potrafie sobie wyobrazic jak mozna na przestrzeni 360 lat podac „realna” cene nieruchomosci skorygowana na inflacje itp. Do czego ta cena byla odniesiona? Do ilosci bochenkow chleba, ktore mozna kupic za kamienice? Do ilosci zlota?
Jesli do ilosci bochenkow chleba, to trzeba wziac poprawke, ze chleb mogl staniec ze wzgledu na rozwoj technologii produkcji zywnosci. Jesli do zlota, to trzeba wziac pod uwage, ze zloto w czasie wojen bywa przeszacowane, a teraz np. niedoszacowane itp.
Po drugie zas moze i nieruchomosci nie zawsze ida w gore, ale jakos nie za bardzo wyobrazam sobie inne „tangibles” dla ktorych podobny wykres wygladalby tak korzystnie. Posiada Pan podobny wykres dla zlota?