Inwestowanie we własny dach

Dobrze że Debet nie jeździ na nartach…W przeciwnym razie byłby równie sfrustrowany brakiem śniegu na dalekiej wyprawie co jego właściciel, a tak tylko się z niego śmieje… Tak, śnieg w dzisiejszych czasach to niepewny business. Jeżeli to wszystko poprzez ten global warming to idzie to stanowczo zbyt wolno! Niech w końcu raz przyjdzie, nie będziemy się przynajmniej wygłupiać ze śniegiem. Za to pogalopujemy sobie w styczniu poprzez gaj palmowy wzdłuż naszego jeziorka, pomiędzy kępami dzikich bananowców, wśród pohukiwania papug… 😉

Witam wszystkich serdecznie w Nowym Roku! W naszych dywagacjach zeszłorocznych pojawił się wątek czwartego filaru, jako umownej nazwy na prywatne inwestycje dokonywane POZA oficjalnymi trzema filarami systemu emerytalnego. Ostatnie trzy odcinki poświęcone były roli złota jako alternatywie „papieru” i zalecanego składnika naszego alternatywnego filara IV. Do złota, a szerzej do metali szlachetnych, powrócimy w niedalekiej przyszłości. Dzisiaj zajmiemy się innym murowanym kandydatem do filara IV – nieruchomościami.

Drogi czytelniku, czy w latach 1999-2006 kupiłeś(aś) być może mieszkanie w Polsce? Jeśli tak to gratulacje! Jeśli uczyniłeś to z głową, szansa jest że dokonałeś doskonałej długoterminowej inwestycji, bijąc przy tym wysoko opłacanych ekspertów z OFEs! Co więcej, szansa jest niezła że Twoja przewaga, jako prywatnego inwestora, nad OFEs w następnych 7 latach jeszcze wzrośnie. To za sprawą przewidywanych turbulencji na rynkach finansowych które nieruchomości prawdopodobnie przetrwają w znacznie lepszej formie niż walory papierowe. A skoro odniosłeś taki sukces, to po co zawracać sobie głowę filarem III i wszystkim tym co nie jest obowiązkowym haraczem na poczet niepewnej emerytury wypłacanej, o zgrozo, przez ZUS? Czy nie lepiej jest „pójść za ciosem” i sukces ten rozbudować?

Jak podaje ostatnio Gazeta Prawna ceny mieszkań wzrosły w ostatnim roku w sposób radujący serce każdego inwestora – o 40 – 50% w Warszawie, 70% w Krakowie, 35% w Koszalinie. Przewidywane wzrosty na ten rok, choć każde przewidywania to notorycznie śliski byznes, też nie są do pogardzenia – po 10 – 20% wartości inwestycji, przy ograniczonym ryzyku. Byłby to, jakby nie patrzeć, świetny rezultat.

Czy wyniki te zostaną pobite przez OFEs w tym roku? Hmm, być może, któż to wie… Ale Debet kręci coś łbem… Prawdziwy sens inwestowania w nieruchomości poznamy jednak trochę później – jak parę tąpnięć na przewartościowanych obecnie giełdach przestraszy trochę obecnych bohaterów, którzy zaczną się tłoczyć ku wyjściom. 🙂

Mamy tutaj jeden z paradoksów, żeby nie powiedzieć nonsensów, naszej reformy emerytalnej, która obliguje OFEs do inwestowania w akcje i obligacje, a więc w papier. W dodatku na jednym, ryzykownym rynku – polskim. Wszystkie więc jajka do jednego koszyka. Gdzieindziej fundusze emerytalne chętnie inwestują w nieruchomości – inwestycje takie cieszą się znaczną popularnością z uwagi na bezpieczeństwo i stabilność. Co więcej, ich charakterystyka inwestycyjna znacznie odbiega od typowego „papieru”, dzięki czemu zapewniają pożądaną dywersyfikację. Kiedy więc jesteś w ośrodku narciarskim czy też w wiosce domków wakacyjnych gdzieś nad jeziorem, ilekroć odwiedzasz centrum handlowe czy wpadasz do nowego biurowca aby coś załatwić – wiedz że często tkwi tam sporo centów które po cichu pracują dla zachodnioeuropejskich emerytów. Ale nie dla Ciebie, niestety, chociaż centrum handlowe o którym mowa możesz widzieć ze swoich okien!

Na szczęście wielu przyszłych emerytów, nie oglądając się ani na emeryturę ani tym bardziej na ZUS, wykorzystało sprzyjającą koniunkturę i zatroszczyło się o własną przyszłość, i własny dach nad głową w szczególności. W wielu przypadkach najpewniej nie łącząc nawet mentalnie kupna mieszkania z emeryturą. A szkoda, bo ma to daleko więcej sensu niż zdawanie się na łaskę ZUSu i państwową jałmużnę w dalekiej przyszłości.

Diagram obok przedstawia porównanie kilku alternatywnych inwestycji kandydujących do naszego prywatnego filara IV. Porównianie dotyczy siedmiu ostatnich lat, czyli okresu od wprowadzenia reformy emerytalnej i początku działalności OFEs. Widzimy z niego że mieszkania, jako inwestycja, pobiły – średnio biorąc – nawet doskonałe w tym okresie wyniki OFEs.
źródła: https://www.rynek.bizzone.pl, www.mrn.pl,www.frn.pl
gus”transakcje kup-sprzed. nier. lata 2003, 2004, 2005
https://www.wir.org.pl/siewca/ceny_ziemi.htm
https://fx.sauder.ubc.ca/plot.html

Mieszkanie? Jaka to inwestycja skoro w nim mieszkam? – może ktoś mieć wątpliwości. Odpowiedź: bardzo dobra! Liczy się głównie przedział czasowy i wartość końcowa. Wartość nieruchomości mieszkalnych na ogół (choć nie zawsze) ma tendencję wzrostową. Dzieje się to w skomplikowanym procesie socjologiczno- ekonomicznym, w którym kombinacja przybierającej presji demograficznej w pewnym rejonie, wzrastającej zamożności potencjalnych kupców, ich rosnącej zdolności kredytowej, ograniczonej podaży mieszkań czy domów, oraz w końcu inflacji razem powodują ruch cen w górę. Gdy na to nałożą się jeszcze warunki specyficzne, takie jak np. eksplozja dostępności kredytów hipotecznych, wyjątkowo niskie stopy procentowe, ograniczone możliwości ekspansji terytorialnej miasta czy też kapitał zagraniczny szukajacy spokojnej, długoterminowej przystani, ruch cen może stać się gwałtowny. Wprawdzie roczne przyrosty wartości nieruchomości rzędu kilkudziesięciu procent – takie jakie mieliśmy w ciągu ostatnich 2 lat – należą do wyjatków, to z drugiej strony długotrwałe, głębokie spadki wartości nieruchomości również są rzadkie.

Wartość papieru – akcji czy obligacji – może w niesprzyjających okolicznościach spaść do zera. Dzieje się tak np. wtedy gdy firma bankrutuje. Ryzyko całkowitej straty na ogół jednak nie istnieje w nieruchomościach które zawsze zachowują pewną wartość – chociażby gruntu. Są poza tym dużo mniej płynne – podczas gdy tysiące inwestorów potrafią w sytuacjach podbramkowych momentalnie pozbyć się akcji czy obligacji firmy w opałach właściciele nieruchomości nigdy nie zaczną masowo opuszczać swych mieszkań tylko dlatego że przewidują czasowy trend spadkowy.

Sporą część ruchu cen nieruchomości w Polsce w ostatnich latach wyjaśnić można procesem dostosowawczym po akcesie do UE. Jeszcze przed kilkoma laty brak rynku kredytów hipotecznych z prawdziwego zdarzenia, niska przeciętna zamożność oraz kraj wychodzący dopiero z dżungli realnego socjalizmu nie sprzyjały rynkowi nieruchomości. Było to pole minowe w które zapuszczali się jedynie najodważniejsi albo najbardziej zdesperowani – kto w końcu kupuje mieszkanie za gotówkę? Kto ma chęć na rozwalające się gospodarstwo w głuszy leśnej o nie bardzo ustalonym statusie prawnym? [odpowiedź: tylko urban misfits typu cynika9 :-)]. Od wejscia do unii mamy jednak Europę i niezły boom. Kredyty hipoteczne stały się szeroko osiągalne, w tym i w walutach obcych, stopy procentowe są wyjątkowo niskie, kto wie czy nie na miarę pokolenia. Pozycja finansowa naszego Modalskiego też powoli się poprawia, chociaż Modalski nie byłby Modalskim gdyby sobie nie ponarzekał. Na koniec wejście do UE postawiło Polskę na ekranie radaru zachodnich inwestorów jako kraj w miarę bezpieczny, już bez typowego widma niedźwiedzi latających po ulicach. Wszystko to razem wskazuje że trend wzrostowy w nieruchomościach ma szansę zagościć na dłużej, chociaż na pewno nie w postaci nieprzerwanego boomu – chudych parę lat dla odreagowania obecnej bonanzy jest gwarantowane.

Są jeszcze inne ważne przyczyny dlaczego nieruchomości są ciekawą i polecenia wartą inwestycją dla filaru IV. Jedna z nich wynika z kardynalnej zasady cynika9: znaj to w co inwestujesz lepiej niż inni. Szansa na sukces wzrasta nieproporcjonalnie gdy inwestor ma przewagę wiedzy nad konkurentami, swoisty overkill. Rzadko ma to miejsce przy inwestowaniu np. w akcje gdzie 99% inwestorów prawdopodobnie nie ma zielonego pojecia jak zyskowna jest firma której akcje właśnie kupują, ile wynosi jej kapitalizacja, a w wielu przypadkach co wogóle produkuje! W takich przypadkach
sukces słusznie zaczyna być utożsamiany z ruletką, a prasa finansowa w Polsce dodatkowo to utrwala pisząc niezbyt szczęśliwie o „graczach” giełdowych. Z kolei zlecenie odrabiania kłopotliwej pracy domowej komuś innemu – czyli inwestowanie poprzez fundusze inwestycyjne – jest rozwiązaniem połowicznym. Rzadko który inwestor zdaje sobie sprawę że eksperci którym powierza swoje uciułane centy wprawdzie je jakoś zainwestują, ale żyją dla pewności ze sztywnych składek ściąganych właśnie z niego, a nie z tego co mu „ugrają” na giełdzie.

W nieruchomościach kontrast ten nie mógłby być większy. Każdy przecież gdzieś mieszka, i każdy jest mimo woli ekspertem we własnym rejonie. Przy odrobinie pracy domowej łatwo rozszerzyć swoją ekspertyzę na całą dzielnicę w której szukamy przyszłego mieszkania. Wiemy dokładnie co jest na jakiej ulicy, jakie są ceny, co jest dłużej na rynku, co krócej, gdzie są sklepy, szkoła, boisko. Skąd roztacza sie lepszy widok, dokąd łatwiej jest dojechać a dokąd trudniej. Agent nieruchomości w Polsce przy kupnie jest wg. cynika9 raczej utrudnieniem niż pomocą, chociaż zdarzają się wyjątki. Również w odróżnieniu od „papieru” gdzie setki tysiecy inwestorów współzawodniczą o ten sam walor, w przypadku mieszkania mamy doczynienia jedynie z pojedyńczymi konkurentami; żadna instytucja nie będzie się uganiała za jednym mieszkaniem na rynku wtórnym.

Wspomniane cechy inwestowania w nieruchomości mieszkalne nie są bynajmniej ograniczone do Polski. USA mają wprawdzie swoich Gatesów, Buffettów i Rockefellerów tak jak my swoich Kulczyków i Karkosików, ale jednak 9 na 10 amerykańskich milionerów osiagnęło swój sukces właśnie w nieruchomościach!

Jak więc mieszkanie może być lokatą IV filara?

Proste. Jeśli je posiadasz to już jest! Twoje. Własne. Bez Kalat, ZUSów i państwa obiecujących jego „zagospodarowanie”, jak to ma miejsce z twoimi środkami w filarze II. Środków które podobno są „twoje” ale których do ręki najprawdopodobniej nigdy nie otrzymasz. A jeśli jeszcze mieszkania nie posiadasz, rozważ możliwość zakupu. Cynik9 wie że łatwiej to powiedzieć niż zrealizować i nie ma tu gotowej recepty do zaoferowania. Wszystko zależy od indywidualnych okoliczności, jedynie może parę ogólnych obserwacji…

Po pierwsze – pierwszy krok Modalskiego jest najtrudniejszy. W grę wchodzą często emocje, pierwsza praca, niewielkie oszczędności, brak referencji. Być może będzie musiał nieco poczekać i poodkładać. Być może jakiś sfatygowany lokal na początek, do odnowienia własnym przemysłem. Być może rodzina pomoże. Być może ekstra fucha okaże się niezbędna. Ale o ile poważnie traktuje mieszkanie jako lokatę długoterminową, powinien zdać sobie sprawę że ono własnie, a nie jakieś tam odkładanie peanuts w III filarze da mu najpewniejszą rękojmię emerytalną. Po pierwszym mieszkaniu reszta jest już „z górki” ponieważ mieszkanie „rośnie” razem z Modalskim. Wartość jego mieszkania zmienia się podobnie jak innych mieszkań, przez co zmiana na coś większego, czy też położonego w lepszej dzielnicy, jest krokiem znacznie prostszym.

Po drugie – emocje emocjami ale zasadą inwestowania jest kupić tanio a sprzedać drogo. Oczywiście nie każdy ma szczęście, nosa czy też kontakty by kupić kilka arów pod rzodkiewkę, następnie to „odrolnić” i bingo – zrobić z tego działkę budowlaną wartą z dnia na dzień wielokrotnie więcej. Ale i tu zawsze znaleźć można – gdy się szuka – ciekawe sytuacje. Miasta np. rosną zwykle w pewnych kierunkach, a nieruchomości w generalnym kierunku tego rozwoju zyskują najwięcej. Gdzie indziej zakup zapuszczonego lokalu po obniżonej cenie może mieć sens z punktu widzenia inwestycji. Dobrą na ogół regułą na pozytywny rozwój wartości nieruchomości jest również zasada kupna najtańszego obiektu w najdroższej dzielnicy, ale nigdy odwrotnie.

W perspektywie kilkudziesięciu lat, po kilku przeprowadzkach do coraz lepszych lokali państwo Modalscy mają szansę odchować dzieci w dużym, wielopokojowym, doskonale położonym mieszkaniu. Być może będzie to nawet inny rejon kraju, niż na początku. Niech z biegiem czasu Modalscy dorzucą również do swoich inwestycji IV filara wakacyjną chałupę na wsi, gdzie cała rodzinka zwykła spędzać wakacje.

I co dalej? Dalej dzieci wyfruwają z rodzinnego domu w świat i potrzeby państwa Modalskich gwałtownie się zmieniają. Miasto, szkoła, centrum, metry kwadratowe nie są teraz tak ważne, za to strumień gotówki staje się ważniejszy. I tu właśnie Modalscy zbierają zasłużone owoce swojej przezorności i wizji. Przenoszą się do mniejszej rezydencji wiejskiej, we wsi którą znają a która w międzyczasie stała się niezłym kurortem wypoczynkowym. Ich centralnie położone mieszkanie w mieście jest teraz cennym aktywem, którego wartość może przewyższyć ich potrzeby emerytalne, a w najgorszym razie powinna z dużym zapasem pobić inflację. Mają więc do wyboru albo sprzedać je kupując za to dobrą dożywotnią emeryturę na rynku (annuity) albo wynająć, generujac bezpośrednio potrzebny strumień gotówki. W obu przypadkach jest rzeczą prawdopodobną że będzie to grubo więcej niż jakakolwiek emerytura z III filara, o ile wogóle dotrwa on do emerytury Modalskich.

Oczywiście to tylko przykład – tysiące rozmaitych wariantów są możliwe. Na kilka specyficznych aspektów inwestowania w nieruchomości w kontekście filara IV, w tym na elementy ryzyka, zwrócimy uwagę w jednym z kolejnych odcinków.

Morał z tego odcinka powinien być taki – kraj jest szeroki, ładny i jeszcze (przynajmniej gdzieniegdzie) w miarę tani. Ale robi się coraz bogatszy. Prędzej czy później znajdzie to przełożenie na ceny nieruchomości.

©2007cynik9