JAK PRZEŻYĆ I PROSPEROWAĆ
POMIMO PAŃSTWA, SOCJALIZMU I KRYZYSU

Metale szlachetne


Aktualne ceny spot, 24h
1 oz = 31.1 g

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]


[chwilowe problemy w podawaniu cen bieżących]

Indeks akcji złota HUI, 6m
[chwilowe problemy w podawaniu indeksu HUI]

Rynki dzisiaj





Archiwa 2GR

Nasi znajomi

Autor: cynik9 - 19.01.07

Dach nad głową czy dachowanie

jeszcze parę uwag o nieruchomościach

W dzisiejszej edycji kontynuujemy tematykę inwestowania w nieruchomości, rozpoczętą tutaj. Chcemy w niej doprecyzować parę rzeczy, być może wcześniej niedostatecznie jasno sformułowanych. Drogi czytelnik z Warszawy porusza istotną sprawę (nie)inwestowania “w tłumie” w kontekście mieszkań i cynikowej preferencji sterowania zdala od tłumów (to z Giełdowego ABC). Pisze:

“Pana rada w dłuższym terminie nie musi być trafna. Weźmy inwestora który zainwestował w latach trzydziestych w atrakcyjne mieszkanie w centrum Lwowa… Dlatego walory papierowe nie są mniej bezpieczne niż nieruchomości (oczywiście odpowiednie walory papierowe – a nie jakiekolwiek). No i przeczy Pan sobie – najpierw radzi Pan kupować mieszkanie a potem radzi Pan nie iść z tłumem :)
Jeśli czytelnik ma nie iść za radą mediów i tłumu to ostatnią rzeczą jaką powinien robić to kupować sobie mieszkanie.”

Bezpieczeństwo niejedno ma imię. Można spekulować w nieruchomościach, w tym również poprzez papier, podejmując nieodpowiedzialne ryzyko kursowe, można też inwestowac w walory papierowe w których ryzyko kursowe jest minimalne. Trudno więc uogólniać że nieruchomości są mniej lub bardziej bezpieczne od “papierów” w tym aspekcie. Natomiast jeśli idąc z duchem blogowych dywagacji uściślimy obiekt naszego porównania do akcji (WIG) z jednej strony oraz mieszkań (cena m2) z drugiej, to sądzę że teza o porównywalnym bezpieczeństwie jest nie do obrony. Przynajmniej o ile większe bezpieczeństwo identyfikujemy z mniejszą wolatylnością (volatility).

Czytelnikowi chodzi jednak – być może – o inaczej pojęte bezpieczeństwo, mierzone szansą na katastrofalną wpadkę. Wpadki się zdarzają i niewiele można na nie poradzić. Mieszkanie w centrum Lwowa to wpadka, bez wątpienia. Ale nie sądzę aby i tu teza o porównywalnym bezpieczeństwie “papierów” w porównaniu to bezpośredniej inwestycji w mieszkanie była do obrony. Wystarczy wspomnieć obligacje rosyjskie 1998, obligacje argentyńskie 2001, Enron, Global Crossing, Worldcom – po prostu szansa na wpadkę po stronie papierów wydaje się znacznie większa. (Apropos Lwowa – nos mi podpowiada że to samo mieszkanie we Lwowie może być w warunkach obecnych samo w sobie niezłą inwestycją…kto wie…)

Wreszcie jest jeszcze inny aspekt bezpieczeństwa który nasze dywagacje o filarze IV powinny uwzględniać – i jest nim dywersyfikacja. Jak już mówiliśmy, OFEs w II filarze emerytalnym zorientowane są bardzo jednostronnie na obligacje i akcje w zasadzie na jednym rynku krajowym. Celowym z punktu widzenia “całości” portfela wydaje się zatem faworyzowanie w naszym filarze IV inwestycji o polarnie odmiennej charakterystyce, a niekoniecznie o małej wolatylności. Stąd np. złoto, niezbyt znane z małej wolatylności, oraz nieruchomości.

A teraz – czy rzeczywiście cynik9 sam sobie zaprzecza najpierw radząc nie iść z tłumem (tu się zgadza) a z drugiej nawołując do bezkrytycznego kupowania mieszkań? No, nie, niezupełnie! Ale o ile takie wrażenie mogło powstać to czas je sprostować, co chętnie czynię poniżej. W każdym razie dziekuję autorowi za wskazanie tego punktu. A więc tak:

  • Wszystko jest względne – z punktu widzenia czystego zwrotu z inwestycji w nieruchomość obecnie kupno mieszkania w Bukareszcie czy wakacyjnego apartamentu w Varnie jest prawdopodobnie bardziej sensowne niż mieszkania w Warszawie czy apartamentu wakacyjnego, dajmy na to, w Mielnie czy Zakopanem. Nie zdziwiłbym się gdyby wielu naszych rodaków pracujących zagranicą patrzyło właśnie w tym kierunku.
  • Mieszkając/pracując jednak w Polsce mieszkanie czy dom trudno jest traktować w izolacji od reszty. Poza spaniem pod mostem czy też kątem u teściowej realnie nie ma więc alternatywy dla wysokich wydatków miesięcznych na dach nad głową. Wybór jest wyłącznie pomiedzy wynajmem, w którym tracimy pieniążki, oraz kupnem własnego lokum.
  • Przy kupnie własnego lokum przynajmniej przestajemy tracić bezpowrotnie fundusze na wynajem, zaczynając budować “equity” we własnym obiekcie. Sądzę że potencjał wzrostowy nieruchomości w Polsce jest ciągle znaczny, nawet po bonanzie ostatnich 2 lat. UE oznacza w perspektywie historycznej wielki, trwający kilkanaście lat transfer funduszy do kraju. W taki czy inny sposób musi się to przekładać na rosnące ceny nieruchomości, choć niekoniecznie w linii prostej. Zamożność ludności i jej zdolność kredytowa również wzrasta. Małym ale wymownym przykładem są np. sąsiedzi cynika9 śmigający po polach nowymi traktorami. Błogosławią unię, chociaż ją niedawno przeklinali i dziwią się że komuś chce mu się jeszcze opędzać z koniem, ha, ha, ha. ;-)
    Dodać do tego 2 miliony Polaków pracujących za granicą z których część na pewno wróci, a część tak czy owak będzie chciała mieć kawałek starej ojczyzny na własność i mamy receptę na długotrwały trend wzrostowy. Sądzę że prześledzenie ścieżki hiszpańskiej dostarczyć może ciekawych analogii.
  • Jeżeli masz szansę zainwestować – długoterminowo i sensownie – różnicę między spłatą potencjalnej pożyczki mieszkaniowej a potencjalnym czynszem lepiej niż w mieszkanie to zainwestuj, a mieszkanie wynajmuj, absolutnie. Ale cynik9 nie wierzy że inwestycją tą będzie po prostu indeks WIG.
  • W poście o nieruchomościach cynik9 na szczęście osłonił flankę relatywizując, “kraj jest…. (przynajmniej gdzieniegdzie) w miarę tani“. Nie można więc tego uznać, jak drogi czytelnik zdaje się czynić, za apel do bezkrytycznego kupowania mieszkań wszędzie, bo są tanie. Daleko od tego! Z tego co do głuszy leśnej na prowincji z wielkiego świata dociera, duże miasta – szczególnie Warszawa i Kraków wydają sie być bardzo drogie, w niektórych sektorach dochodzące lub nawet przewyższające ceny zachodnie (= średnio euro 4k/m2 luksusowego mieszkania). Ale już do średnich, a zwłaszcza małych miast obecna hossa dotarła w znacznie mniejszym stopniu i mają one sporo do nadrobienia. Są także domy, które w porównaniu do mieszkań, w wielu miejscowościach, zdaniem cynika9, oferują lepszą wartość.
  • Dlaczego nabycie nieruchomości właśnie teraz może mieć sens? Zostawmy na boku medialną wrzawę, oraz łatwo dostępne kredyty mieszkaniowe które też są z nami na dobre. Ale są jeszcze stopy procentowe, a te znajdują na historycznie niskim poziomie. Raz wybywszy z tego rejonu mogą prędko tu nie powrócić. Cynik9 stara się na ogół nie wtrącać nosa w politykę, zostawiając to Franzowi i innym komentatorom w blogosferze, ale przyznać tu musi jedno. Charakter ostatnich zmian personalnych w NBP nie budzi specjalnego zaufania. A stopy procentowe z zaufaniem mają wiele wspólnego, nawet bardzo wiele… Większość ludzi ma pamięć dobrą – twierdzi znajomy – tyle, że krótką. Ale czy dwucyfrowe stopy procentowe to znowu aż tak odległa przeszłość?
  • Instynkt stadny a nasza preferencja chodzenia w pojedynkę. Ok, przyznaję tu trochę racji szanownemu czytelnikowi, czując się zmuszony dolać nieco wody do wina! Trudno w kameralnych warunkach, w pojedynkę, wybrać się teraz na poszukiwanie mieszkania i wybrać coś spośród setek atrakcyjnych cenowo możliwości do których się nikt inny nie kwapi. Makler nieruchomości też prawdopodobnie nie będzie obwoził nas pół dnia pokazując tuzin mieszkań czekających od miesiecy na nowego właściciela. Przyznaję że superczas na inwestycje w nieruchomości był 10 lat temu, kiedy to np. rozdawano PGRowską ziemię za bezcen, a z nią piękne acz podupadłe dworki…. Przyznaję też że lepszy czas na zakup mieszkania był 3 lata temu, kiedy chętnych było znacznie mniej (ale i kredytów). To były czasy… Teraz owszem, media odkryły mieszkania i zainteresowanie nimi wzrasta, co czyni całą sytuacje mniej atrakcyjną, wg naszej biblii. Pozostaje jednak pytanie czy aż na tyle aby móc przebierać w bardziej atrakcyjnych alternatywach? Hmm, hmm, prawdopodobnie nie. Sądzę że powracamy tu do punktu o nieuchronności kosztów na dach nad głową i wąskiego wyboru: kupić czy wynajmować? A paru konkurentów zainteresowanych w konkretnym domu czy kawalerce to jednak coś innego niż tłum inwestorów kupujących ten sam walor na giełdowym IPO.
  • Wreszcie to: czy mieszkania to obecnie nie przewartościowana “bańka”? Hmm, zastanawiam się z której strony uszczknąć ten temat… Osobiście kojarzyłbym “bańkę” z poziomem spekulacji. Spekuluje się na ogół tym co się ma w nadmiarze, czy też stratę czego można od biedy tolerować. Na szerokim rynku nieruchomości “bańka” jako taka to nic nowego. Przy nieuwadze można na niej stracić skarpetki. Weźmy na przykład przestrzeń biurową, znaną z jej notorycznego cyklu boom-bust. Również w Polsce, tu i teraz, nietrudno wskazać możliwe “bańki”, w tym i w mieszkaniach. Jak chociażby sektor luksusowych rezydencji w Warszawie po 500 tysięcy euro i więcej – oferowanych głównie inwestorom zagranicznym. Ale nie o takich “inwestycjach” w kontekście IV filara tu mówimy. Modalski kupując swoje pierwsze mieszkanie spekulantem raczej nie będzie.
  • Z drugiej strony weźmy kawalerkę w Koszalinie: rok temu zł 50k, dziś 80k. Jasne jest że w tym tempie rosnąć długo nie będzie. W przyszłym roku może to być 70k, a za 5 lat może 95k. Za 10 lat będzie pewnie 150k. Ale czy spadnie kiedykolwiek do 35k? Oraz czy nazwać obecne 80k “bańką” a możliwe ochłodzenie rynku o 15-20% pęknięciem “bańki” ? Czy właściciel mieszkania wyprowadzi się z rodziną pod most by uniknąć spadku jego wartości o te 20% procent? Mało prawdopodobne.

Wniosek z tego wydaje się być taki – są tu i ówdzie w nieruchomościach ewidentne obszary przewartościowania od których mądrze jest sterować z daleka. Prawdopodobnie Warszawa, Kraków i kilka innych wiekszych miast jako całość jest w strefie znacznego ryzyka, gdzie z kupnem nieruchomości najlepiej się nie spieszyć, a w każdym razie bardzo uważać. Ale w całej reszcie kraju, dla naszego Modalskiego inwestycja w mieszkanie w którym tak czy inaczej musi mieszkać wydaje się mieć wciąż sens, mimo podwyższonej poprzeczki. Wkalkulowany w to jest przy tym zarówno możliwy spadek ceny w średniej perspektywie jak i przewidywana długofalowa cenowa aprecjacja. Co więcej, szansa jest że w perspektywie kilkunastu lat, nawet startując z dzisiejszego poziomu cen, mieszkanie Modalskiego może okazać się jego najlepszą inwestycją. A jeszcze lepszą może się okazać domek podmiejski. Ale o tym w którymś z następnych odcinków.

Czas na koń, i na lustrację! To jest, skutków ostatniej wichury. O ile przynajmniej Debet się nie obraził za tę uwagę o traktorach…

©2007cynik9

Share

Komentowanie zamknięte.